Архив публикаций: 201120102009200820072006

Рынок недвижимости-2005 - год сложный, но интересный (Южная столица. Домовладелец)

Прошедший 2005 год для рынка недвижимости был достаточно напряжённым, так как в течение всего этого периода происходили различные катаклизмы рыночного характера. «Порывистость» спроса и предложения на рынке недвижимости несколько раз приводили к серьёзным изменениям его конъюнктуры.

В сегменте коммунального жилья в 2005 году установился определённый паритет спроса и предложения. Цена за один квадратный метр жилой площади дошла до отметки 1 000 долларов США. Эта «планка» держалась на одном уровне в течение всего года, и большого различия в ценах в зависимости от района не наблюдалось.
Самый динамичный рост традиционно демонстрировали однокомнатные квартиры и квартиры так называемого «гостиничного типа».
Так, с начала года цены на «гостинки» показали серьёзную динамику. В начале апреля 2005 года они стоили на 15% больше, нежели в январе. А к концу апреля этот рост «сошёл на нет» - цены остановились. Предложение даже превысило спрос в 2-3 раза. В мае в данном секторе также наблюдался некоторый дефицит спроса.
Высокие темпы роста цен на однокомнатные квартиры можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, это объективно наиболее дешёвое комфортное жильё. Во-вторых, в сегменте однокомнатных квартир предложение практически никогда не превышало спрос. В типовых многоэтажных панельных домах чаще всего на этаже находится всего одна однокомнатная квартира, а в некоторых подъездах вообще нет такого жилья. Кроме того, в последние годы высокий темп роста цен на однокомнатные квартиры объясняется изменением самой структуры их рыночного предложения. Новые типовые однокомнатные квартиры по метражу порой не уступают двухкомнатному жилью.
После всплеска цен на двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры, который произошёл в декабре 2004 года, январь 2005 года ознаменовался некоторым затишьем - рынок адаптировался к новым ценам. В феврале 2005 года двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры на вторичном рынке жилья подорожали «всего» на 1,3%, в марте - на 0,6%, в апреле - на 1%. Такой рост вполне сопоставим с инфляционным. А это может означать только одно - вторичный рынок двухкомнатного  и трёхкомнатного жилья к весне 2005 года пришёл в равновесное состояние.
Характерная особенность ростовского рынка недвижимости - это обратная зависимость между «комнатностью» жилья и темпами роста цен на него. Чем больше комнат, тем менее динамично происходят ценовые изменения.
Двухкомнатное и трёхкомнатное жильё, в силу своей дороговизны является менее ликвидным, нежели однокомнатное и гостиничного типа. По состоянию на май 2005 года между однокомнатными и двухкомнатными, а также двухкомнатными и трёхкомнатными квартирами разница цен сложилась относительно небольшая. В дальнейшем это сыграло свою роль в процессе повышения ликвидности двухкомнатного  и трёхкомнатного жилья.
Для июня был характерен низкий спрос и высокое предложение. Поэтому в этом месяце цены местами остановились, а кое-где продолжали медленно ползти вверх. Средний рост цен в июне составил 2%. В июле этот рост в среднем составлял 1,9%, а в августе он не превышал 2,5%. Вместе с этим отмечалось небольшое сужение объёма предложения на рынке, как в денежном, так и в количественном выражении - 0,6%.
Кривая спроса на жильё, в отличие от кривых предложения и цены, совершила наиболее радикальный скачок в августе, ещё раз подтвердив мнение многих риэлторов об отсутствии влияния сезонов на ростовский рынок недвижимости. Самый существенный приток покупателей ощущался на первичном рынке. Свыкшись с неизбежностью постоянного повышения цен и не дожидаясь осени, народ ринулся покупать новостройки.
В результате этого в сентябре цены на жильё выросли в среднем на 5-7%. «Первичка» совершила третий с начала года ценовой скачок - практически все выставленные на продажу объекты в новостройках выросли в цене на 2-2,5 тысячи рублей за 1 кв.м. Конъюнктура же октября определяется стабилизацией спроса и предложения. Это было характерно как для первичного, так и для вторичного сектора жилья.
Ожидаемый всеми осенний всплеск спроса пришёлся на ноябрь и две первые декады декабря. Особенно оживлённо было на рынке вторичного жилья.
Ещё одним открытием 2005 года стал тот факт, что «сезонность» перестала быть катализатором активности даже для сектора домовладений. Многие операторы ростовского рынка недвижимости вообще констатируют переход данного сегмента рынка на «демисезонное» положение.
В начале 2005 года рост цен в секторе домовладений происходил довольно плавно, однако к весне 2005 года он показал приличный прирост цен относительно 2004 года. Отметка в 100 тысяч долларов США стала тем минимумом, который знаменует собой переход в сегмент более или менее качественного домовладения.
Земля как объект недвижимости привлекает всё большее число покупателей. В секторе домовладений и садовых участков её влияние на выбор становится определяющим. Если раньше люди интересовались в первую очередь домом, а земля была «бесплатным» приложением, то в 2005 году ситуация изменилась с точностью «до наоборот». Растущий спрос на землю отмечался практически во всех сегментах данного сектора. Это в равной мере относится как к домовладениям, так и к участкам  в садовых товариществах. Наиболее «уравновешенный» и востребованный сегмент -  это участки, чей широкий «фасад» выходит на основные магистрали, проходящие сквозь спальные районы и ведущие к центру.
В середине же года, когда спрос на дома и дачи, по мнению риэлторов, по аналогии с прошлыми годами должен был резко возрасти, этого не случилось. Зато октябрь, ноябрь и даже декабрь были отмечены всплеском покупательского интереса. Очень вырос интерес к домовладениям в состоянии стройварианта. В зависимости от степени готовности постройки к отделочным работам цена объектов варьировалась от 40 до 100 тысяч долларов США. Но совсем уж откровением стал возросший спрос на дачи, которые предлагались к продаже по цене от 25 до 50 тысяч долларов США. Возможно, покупатели допустили, что в это время года данные объекты обойдутся им гораздо дешевле, чем весной или летом.
Логика данного допущения проста и понятна. Но к этому выводу пришло достаточно большое количество потенциальных покупателей. А это, в свою очередь, привело к нарастанию динамики роста цен в дачном сегменте рынка недвижимости.
Что же касается так называемой «коммерческой» или «деловой» недвижимости, то 2005 год для этого сегмента рынка был довольно стабильным в плане роста цен, но достаточно скудным в плане расширения предложения. Спрос по-прежнему превышал предложение в 1,5 - 1,7 раза. Диапазон цен предлагаемых к продаже офисов находился в пределах 800 - 2000 долларов США за 1 кв.м. По мнению многих потенциальных покупателей объектов подобного рода, количество предложений к продаже было недостаточно, а цены были явно завышены. Некоторый же рост цен был обусловлен лишь стремлением сгладить влияние инфляции.
Торговые площади предлагались к продаже по цене от 2000 до 8500 долларов США за 1 кв.м в центре и 1000 - 2500 долларов США за 1 кв.м  в районах. Предложение также было невелико.
Таким образом, динамика цен на офисную и торговую недвижимость в 2005 году ненамного превысила уровень инфляции. Но некоторые высокодоходные объекты коммерческой недвижимости существенно подросли в цене - в среднем на 30%. Что касается складской недвижимости, то, в связи с увеличившимся спросом и низким предложением цены на некоторые объекты за год выросли на 35 - 40%.
В секторе аренды коммерческой недвижимости наибольший спрос, как обычно, пришёлся на офисные (около 30%) и торговые (около 50%) помещения. Оставшиеся 20% - на складские помещения. На ценообразование повлияло множество факторов. Одна из причин повышения цен на аренду коммерческой недвижимости - большой спрос, с одной стороны, и острая нехватка качественных помещений, с другой. В результате 2005 год по разным позициям цены на аренду помещений выросли до 50%. Средняя цена одного квадратного метра при аренде офисного помещения в центре Ростова составляла 25 - 30 долларов США.
И ещё одна немаловажная тенденция ростовского рынка недвижимости. В 2005 году изменились районные предпочтения спроса. Об этом красноречиво свидетельствуют темпы роста цен на жильё, расположенное в разных частях города. За год СЖМ подорожал в среднем на 40%, Темерник - на 33-35%, немного «отстал» Западный - 30-32%. В первой половине года всех удивил Чкаловский: цены в этом районе росли быстрее, чем на Темернике и СЖМ. Затем рост замедлился, но общее повышение цен на Чкаловском за год также превысило 30%. Александровка тоже подорожала в среднем на 30%. Самым серьёзным образом потребители «пересмотрели» цены на квартиры в Стройгородке и так называемом «Болгарстрое». Причём настолько серьёзно, что, по некоторым оценкам, они обогнали цены СЖМ и ЗЖМ.
Скорее всего, карта предпочтений покупателей, сложившаяся в 2005 году, сохранится надолго. А цены на жильё там будут изменяться в соответствии с ней и пропорционально наметившимся тенденциям.

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-ЭКСПЕРТ»
Нови Станислав Юрьевич