Здравствуйте. Я - мать-одиночка. Живу в квартире, принадлежащей в равных долях мне и моему 15-летнему сыну. В связи с изменившимися жизненными обстоятельствами мы продаём свою квартиру и покупаем другую в другом районе тоже в равных долях на меня и на сына. Мне сказали, что сын тоже будет подписывать договор покупки, но только с моего письменного согласия, так как я являюсь по закону его законным представителем. А вот продать свою долю он может не только с моего согласия, но и с разрешения органа опеки и попечительства района. Почему? Он же не «опечный»? У него есть мать! Получается, что купить разрешаю я, никого больше не спрашивая, а продать - нужно ещё у кого-то спрашивать разрешения? Где же логика?

ОТВЕТ: Да, Вам всё рассказали достаточно точно. В соответствии со п.1 ст. 26 Гражданского кодекса РФ «...Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки... с письменного согласия своих законных представителей - родителей...». Это значит, что самостоятельно, т.е. без Вашего письменного на то согласия, Ваш сын не сможет ни купить ни продать недвижимое имущество.
С другой стороны, аб. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ гласит, что «...при осуществлении правомочий по управлению имуществом ребёнка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного».
Эти правила описаны в ст. 37 ГК РФ. В этой статье сказано, что попечитель (а в Вашем случае - законный представитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок с имуществом, принадлежащем несовершеннолетнему.
Кстати, орган опеки и попечительства требует согласия обоих родителей на сделку. Поэтому в Вашем случае обязательно возьмите с собой удостоверение матери-одиночки, чтобы Вас не заставили разыскивать отца ребёнка.
И ещё один очень важный момент. Если площадь покупаемой квартиры меньше, чем площадь продаваемой, Вам придётся «купить на сына» не ½ долю в праве собственности, а долю, что называется, побольше. Иногда в подобных случаях, если площадь покупаемой квартиры намного меньше, чем площадь продаваемой, на несовершеннолетнего оформляется вся квартира полностью.  К примеру, продаётся двухкомнатная квартира общей площадью 56 кв.м, а покупается однокомнатная площадью 31 кв.м. Арифметика проста: в первой квартире ½ доля составляет 28 кв.м, а в покупаемой - 15,5 кв.м. Налицо так называемое ухудшение условий, т. е. уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего. На такую сделку, если не существует каких-либо исключительных обстоятельств, орган опеки и попечительства района разрешения не даст. Поэтому в данной ситуации единственное решение проблемы - это оформление всей квартиры на несовершеннолетнего. Получается, говоря по-простому, несовершеннолетний продал 28 кв.м, а приобрёл 31 кв.м. Тогда проблем с «опекой», в принципе, возникнуть не должно.Поэтому, если Ваша ситуация похожа на ту, которую я только что описал, Вам, возможно, действительно придётся оформить на сына не ½ долю, а, скажем, ⅔ доли, ¾ доли или, если этого будет мало, то и всю квартиру. Если в Вашем случае площадь покупаемой квартиры как минимум не меньше, чем в продаваемой квартире, то тогда Вы «смело оформляетесь» в равных долях на себя и на сына. Ухудшения условий нет, уменьшения стоимости имущества несовершеннолетнего нет, проблем с разрешением органа опеки и попечительства района тоже возникнуть не должно.

Директор юридической компании «Риэлти-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич

Задать свой вопрос: expert@rielti.ru