Ростовский рынок жилья – 2009: итоги первого полугодияКоммерческая недвижимость: кризис – он «в головах»От «самана» до «итальянца»От «самана» до «итальянца». Часть 2

От «самана» до «итальянца»

Вряд ли кто-то  будет спорить с тем, что самым сложным сектором жилой недвижимости являются домовладения. И с точки зрения проживания, и с точки зрения покупки или продажи, и с точки зрения анализа этого вида недвижимости. Да и с самим понятием «домовладение» тоже существуют некоторые сложности.

С одной стороны, договоры продажи недвижимости (и нотариально удостоверенные и составленные в простой письменной форме), по которым в собственность покупателя  передаётся жилой дом и все вспомогательные строения и сооружения, находящиеся рядом с домом (летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие помещения), носят название «Договор купли-продажи домовладения». Причём по тексту договора слово «домовладение» встречается достаточно часто: «Продавец продал, а Покупатель купил домовладение, состоящее из...»; «Указанное домовладение принадлежит Продавцу на основании...»; «Продавец передал Покупателю домовладение в состоянии, пригодном для...» и т.д. С другой стороны, такой термин как «домовладение» ни разу не упоминается ни в Жилищном кодексе РФ, ни в Гражданском кодексе РФ.
Понятие «домовладение» рассмотрено в «Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации», утверждённой Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года № 37. Согласно Приложению 1 к данной Инструкции, домовладением является «жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке».
Таким образом, даже несведущему в вопросах недвижимости человеку нетрудно заметить, что домовладение - это не один, а как минимум два объекта недвижимости (жилой дом и земельный участок), взаимосвязанные друг с другом. И это без учёта других возможных строений на участке. Специалисты рынка недвижимости называют домовладение «сложным» объектом, так как по одному договору передаётся несколько объектов недвижимости, каждый из которых можно идентифицировать отдельно.
Соответственно, цена на домовладение также складывается из цены земельного участка и цены жилого дома, а иногда и вспомогательных строений тоже. И в отличие от квартир, которые в основной своей массе являются стандартными  объектами недвижимости, практически каждое домовладение можно назвать уникальным объектом. Даже если два дома строились по одному и тому же проекту, всё равно в каждом из них что-то обязательно будет сделано по-своему, вспомогательные сооружения на каждом участке будут разными, да и сами земельные участки вряд ли будут идентичными. Поэтому, даже при условии достаточного количества предложений к продаже домовладений на рынке, найти аналоги в реальности весьма проблематично. А немалый разброс цен на примерно сопоставимые между собой домовладения ещё больше усложняет анализ.
Чтобы понять и проанализировать те или иные тенденции, происходящие в секторе домовладений, его необходимо разбить на несколько сегментов, произвести, как любят говорить аналитики рынка недвижимости, дезагрегирование, разукрупнение. Московские аналитики, правда, ещё любят использовать в этом случае такое понятие, как «расчленение», но в нашем городе по понятным причинам этот термин предпочитают не употреблять...
Сегментировать сектор домовладений - это задача не из лёгких. С одной стороны, необходимо учитывать множество факторов, так или иначе характеризующих объекты. С другой стороны, если сильно «углубляться в дебри» отличий между объектами, то в результате окажется, что каждому домовладению соответствуют свои классифицирующие признаки, о чём уже было сказано выше.
Но и вообще не разбивать сектор домовладений на сегменты нельзя. Иначе это будет всем известная «средняя температура по больнице», которая является чистой математикой, чаще всего не несущей в себе никакой информационной составляющей. Необходима своеобразная «золотая середина», которая позволит увидеть, что реально происходит в том или ином сегменте и в секторе домовладений в целом.
Условно домовладения можно разделить на три класса. Назовём их по примеру квартир - «элитные» домовладения, домовладения «бизнес-класса» и домовладения «эконом-класса». Подобное разделение позволит выделить те критерии, которые влияют на ценообразование, и те характеристики, которые являются основными при выборе того или иного объекта потенциальными покупателями.
К «элитным» домовладениям принято относить кирпичные жилые дома, преимущественно облицованные так называемым «итальянским» кирпичом общей площадью от 200 квадратных метров и больше, построенные в 2000-е годы по современным технологиям, расположенные на земельных участках площадью не меньше 800 квадратных метров. Сам земельный участок - в собственности хозяина дома, а не во владении или в пользовании. Центральная канализация или современная система очистки сточных вод. Во внутренней отделке дома использованы дорогие современные материалы; ремонт чаще всего выполнен по авторскому дизайнерскому проекту. Все системы жизнеобеспечения, начиная от автономного отопления с централизованной подачей газа, водонагревателей и водонакопителей, заканчивая видеонаблюдением, спутниковым телевидением и так называемой «выделенной линией» Интернет. Дополнительные строения и сооружения, улучшающие комфортность проживания - гараж (минимум на две машины), спортзал, бассейн, баня (сауна) и т. д. Таких домовладений на рынке единицы. Это очень дорогие, эксклюзивные, уникальные объекты.
Домовладения «бизнес-класса», если так можно выразиться, чуть-чуть попроще, поменьше и зачастую постарше элитных. К ним относятся кирпичные дома, построенные в 1990-х и 2000-х годах, расположенные на земельных участках  площадью от 450-500 квадратных метров и более. Общая площадь дома - от 120-150 квадратных метров. Добротно выполненный ремонт из не самых дорогих, но, тем не менее, качественных материалов. Земельный участок - также в собственности, как и в элитных домовладениях. Все основные системы жизнеобеспечения с технической возможностью установки дополнительных устройств. Таких домовладений на рынке, конечно же, представлено больше, чем элитных, но ненамного - в общем объёме предложений их доля не превышает 10%.
И, наконец, самый распространённый, можно сказать, основной тип домовладений - это «эконом-класс». Площадь земельного участка не регламентируется,  зачастую она не превышает 250-300 квадратных метров. Площадь дома также может варьироваться в широких пределах. Чаще всего это 50-80 квадратных метров, и совсем уж редко она превышает 120-130 квадратных метров. Дома могут быть кирпичные, блочные, шелёванные (или шалёванные, т. е. обитые доской). Очень распространены в Ростове-на-Дону дома из так называемого «саманного» кирпича, снаружи обложенные обычным стандартным кирпичом. Такие дома называют «саман, обложенный кирпичом» или «саман + кирпич».
«Саманным» кирпичом, или попросту «саманом»,  издавна называют необожжённый, высушенный на воздухе кирпич-сырец, который изготавливается из глины и песка с добавлением резаной соломы, конского волоса и других волокнистых материалов. Само слово «саман» в переводе с древнетюркского означает «солома».
Технология изготовления «самана» известна с древнейших времён. Ещё в сборнике устных народных преданий древнеславянских народов «Сказания о стародавних временах русских», известном ещё как «Довелесова книга» и «Сказы Закарихи», в «Сказании про Хата-Русу и царя Коняву» рассказывается «...о  том, как Русы жили одни в степи, и назывались они Хата-Русы, и не имели врагов. А Хата-Русами звались они потому, что ставили себе хаты... А хаты они делали так: выроют яму, нальют воды с глиной, сена в неё домешают, и топчут-уминают ногами. Потом из глины той саманы-кирпичи делают и сушат на Солнышке. А потом уже хаты складывают и камышом-очеретом крыши покрывают».
В этом же сборнике в «Сказании про Грека Мутрю-царя» говорится: «И строили они себе хаты из самана - кирпичей глиняных, на Солнце высушенных, либо плели загородку из хвороста и лозы, глиной обмазывали, а крышу очеретом [камышом - Прим. авт.] крыли... И жили в хатах тех».
Стены, выложенные из «саманного» кирпича, обладают очень неплохими даже по сегодняшним меркам теплоизоляционными свойствами. Эти своего рода тепловые аккумуляторы, накапливая солнечное тепло, не дают жаре днём проникнуть внутрь помещения, а ночью, наоборот, согревают жильё, отдавая накопленное за день тепло. Поэтому проживание в «саманных» домах в наши дни многие считают абсолютно нормальным.
В домовладениях «эконом-класса» земельный участок зачастую находится не в собственности, а во владении или в пользовании. Центральная канализация может отсутствовать. Также может не быть въезда для автомобиля, а есть только калитка для входа. Частенько дома располагаются «по фасаду», а не «в глубине двора».
Особняком стоят домовладения, расположенные в садовых и дачных товариществах. Там иногда «попадаются» такие, извините за каламбур, особняки, по сравнению с которыми «обычные» дома кажутся «хижинами дядюшки Тыквы».
И, наконец, отдельно рассматриваются сами земельные участки, которые иногда стόят на порядок выше, чем сам дом, находящийся на участке, или просто продаются «чистыми» без каких бы то ни было строений на них.
Данная классификация, конечно же, очень условна. На рынке можно встретить домовладения, которые подпадают не под один, а сразу под два типа. Или, наоборот, не подпадают ни под какой тип. К примеру, часть домовладения «под одной крышей» с соседями и с общим входом».
Тем не менее, подобная градация важна для того, чтобы можно было провести анализ тенденций в секторе домовладений ростовского рынка недвижимости.

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич