Ростовский рынок жилья – 2009: итоги первого полугодияКоммерческая недвижимость: кризис – он «в головах»От «самана» до «итальянца»От «самана» до «итальянца». Часть 2

Коммерческая недвижимость: кризис – он «в головах»

Цены на коммерческую недвижимость в Ростове-на-Дону начали своё снижение по некоторым позициям в конце 2008 года. В начале 2009 года некоторые арендодатели снизили арендные ставки, дабы удержать своих арендаторов. В основном это коснулось объектов, которые были введены в эксплуатацию незадолго до кризиса.

Наибольшему падению цен был подвергнут сегмент аренды офисной недвижимости. Офис, в отличие, скажем, от магазина, сам по себе редко приносит прямую прибыль. Чаще всего эта прибыль является опосредованной, косвенной, поэтому, минимизируя затраты, иногда есть возможность «сменить офис», переехав на другое место, на меньшую площадь и т. д. Соответственно, есть «предмет разговора» с арендодателем о снижении ставки арендной платы. По сравнению с так называемым «докризисным» периодом цены предложений снизились на 30-40%, а по некоторым позициям и на 50%.
Многие сходятся во мнении, что по ценовому уровню коммерческая недвижимость «откатилась» на показатели трёх-четырёхлетней давности. Как считают аналитики, именно тогда сформировался некий, как сейчас любят говорить, «пузырь», поддерживавший до последнего времени стабильный темп увеличения спроса на коммерческую недвижимость. Но сейчас этот «пузырь», как бы помягче выразиться, сильно уменьшился в размерах, а по сути говоря, «сдулся»... Как следствие - резкое снижение спроса на коммерческую недвижимость, в особенности, на аренду офисов.
Некоторые арендаторы, чтобы не «закрывать» офисы, перешли в помещения с меньшим метражом. Соответственно, офисные помещения с небольшими площадями продолжали и продолжают пользоваться достаточно неплохим для сегодняшнего дня спросом, а, значит, в меньшей степени подвержены колебаниям рынка, чем офисные помещения с большими площадями. Но в основной своей массе спрос, конечно же, снизился. Вернее, не совсем так. Структура спроса не изменилась, но вот требования потенциальных покупателей и арендаторов стали, как бы точнее сказать, пожёстче. Желание купить или снять в аренду осталось, но теперь уже за меньшие деньги. Если позволяют какие-либо свои «внутрикорпоративные» требования, то, конечно же, компании пытаются сэкономить и на качестве помещения (до известных пределов, естественно) и на месте расположения. Часть арендаторов офисов класса «В» предпочла перебраться в офисы класса «С», которые, во-первых, дешевле по понятным причинам, а, во-вторых, класс «С» в Ростове-на-Дону достаточно хорошо  развит, поэтому для сокращения издержек этот переход видится абсолютно логичным. Многие офисы класса «С» имеют весьма удобную планировку и неплохую отделку, а по месту расположения и, соответственно, по инфраструктуре развития района даже могут поспорить с новыми офисами. Ведь что такое офис класса «С»? Это в основной своей массе бывшие НИИ, реконструированные в соответствии с требованиями нынешнего времени. А бόльшая часть этих зданий располагается в исторической части города, в так называемом «деловом центре», на центральных улицах и рядом с ними. А строительство новых офисных зданий в местах подобного рода, мягко говоря, затруднено в техническом и финансовом плане, да и вообще не всегда возможно. Да и объём предложения аренды офисов класса «С» в первой половине 2009 года составлял около 70% от общего объёма, так что, как говорится, есть из чего выбирать.
Собственникам офисных помещений ничего не оставалось делать, как снижать ставки, чтобы не допустить оттока существующих арендаторов. Спрос несколько оживился. Вообще, если проанализировать соотношение арендной ставки и «недозагрузки площадей» в том или ином офисном здании, можно сделать вывод о достаточно высокой эластичности спроса по цене. Если объект имеет относительно небольшую ставку арендной платы, и при этом у него нет серьёзных, существенных недостатков, то можно с достаточной долей уверенности говорить о том, что «коэффициент недозагрузки» в данном объекте будет очень мал. Даже в период кризиса.
В строящихся объектах ставку будущей арендной платы не снижали «до последнего». И это понятно. На этапе середины строительства, когда объект ещё не построен, сроки сдачи - 2010-2011 год, это не являлось первоочередной задачей. Но теперь, когда спрос на эти объекты резко снизился, пришлось и в этом сегменте снизить ставки, чтобы оживить этот спрос. На сегодняшний день ставка арендной платы в строящихся объектах меньше, чем в функционирующих объектах, примерно на 15%.
Если проанализировать предложение аренды офисов, то можно увидеть не такое уж и большое снижение - порядка 12-18% по отношению к концу 2008 года. Но, во-первых, это так называемая «средняя температура по больнице», а, во-вторых, цена предложения и цена сделки - это, как говорят в Одессе, «две большие разницы». То, что при реальном разговоре о покупке или аренде конкретного объекта дисконт в настоящее время может достигать 20-25%, уже ни для кого не секрет. Поэтому реальное снижение цен сделок гораздо больше, чем снижение цен предложения.
Всё вышесказанное можно отнести как к аренде, так и к продаже офисных помещений. К тому же снижение цен на офисные помещения  привело к тому, что арендаторы, которые располагают достаточными финансовыми ресурсами, стали «уходить от аренды», покупая «новые» офисы или выкупая «старые» у своих арендодателей.
Схожая ситуация в секторе торговой недвижимости: снижение арендных ставок в среднем на 15-20%, существенное падение спроса на строящиеся объекты, тенденция к уменьшению арендуемых торговых площадей. Наиболее «слабые» арендаторы торговой недвижимости приняли решение на некоторое время вообще покинуть рынок.
Сектор складской недвижимости, бурно развивавшийся в последнее время, пострадал от кризиса даже сильнее остальных. Причина этого может показаться несколько парадоксальной, но это факт: то, что до кризиса стимулировало развитие складского сектора, в нынешних реалиях его и «душит». В последние годы качественные складские помещения были, мягко говоря, в дефиците. В то же время, офисный и торговый секторы были гораздо лучше развиты. Для их же дальнейшего развития нужны новые складские комплексы. С другой стороны, реализация новых инвестиционных и девелоперских проектов в офисном и торговом секторах, где конкуренция очень высока, может оказаться под очень большим вопросом. Поэтому самым перспективным на тот момент представлялся сектор именно складской недвижимости.
На сегодняшний день, когда торговля ощутимо «сбавила обороты», аппетиты в отношении новых складских площадей также резко уменьшились. С деньгами на новые объекты стало туго, а тут ещё и банки перестали выдавать кредиты на строительство...
И всё же... Дефицит качественных складских площадей и логистических комплексов никуда не делся. Он есть и он большой. Поэтому перспективы развития складского сектора ростовской коммерческой недвижимости мощнейшие. Всё зависит, как это ни банально звучит, от стабилизации экономической ситуации в мире, в стране, в регионе. Кризис - он «в головах», как говорил булгаковский профессор Преображенский. Будет стабильность - начнёт расти спрос. И вот тогда проблем с инвестированием новых объектов ожидать не придётся. И современные складские комплексы будут одними из первых, куда «потекут» инвестиции. Другой вопрос - когда?..
Если события будут развиваться по «негативному» сценарию, и вторая волна кризиса всё же наступит, то можно ожидать очередного «выброса» на рынок так называемых «освободившихся площадей» и, как следствие, ещё некоторого снижения арендных ставок. Но сильного снижения ждать не придётся - ставки по некоторым объектам и так уже недалеко от своих «точек безубыточности».
«Позитивного» сценария, увы, пока что ждать не приходится. А вот «нейтральный» сценарий, предусматривающий сохранение нынешней ситуации хотя бы до конца 2009 года, вполне возможен. Очень неплохие макроэкономические показатели (индексы РТС и ММВБ котируются на уровне «плюс-минус» 1000 пунктов, нефть - 65-70 долл/барр), растущий спрос во многих отраслях экономики, летняя активизация на рынке недвижимости, дают определённые надежды....
Поживём - увидим!

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич