Ростовский рынок жилья – 2009: итоги первого полугодия

Финансовый кризис - 2008, переросший к концу года в экономический кризис, сказавшийся на предпринимательской деятельности, на ведении бизнеса, естественно, не мог не отразиться и на рынке недвижимости. Под влиянием кризиса уже в ноябре-декабре 2008 года изменилось соотношение спроса и предложения практически во всех секторах ростовского рынка недвижимости. Причём произошло и снижение спроса, и увеличение предложения. Спрос даже не столько снизился, сколько стал так называемым «отложенным». Его структура не изменилась - изменились ценовые требования. Желание купить осталось, но теперь уже за меньшие деньги. К тому же стала «исчезать» ипотека, а, следовательно, понизилась реальная покупная способность населения.

Некоторые продавцы, видимо, убедившись, что они несколько переоценили платёжеспособность потенциальных покупателей, даже стали снижать цены. Но говорить о том, что в первом квартале 2009 года это приобретало массовый характер, нельзя. И поскольку в продажу продолжали поступать новые объекты недвижимости, а «уже выставленное» жильё продавалось гораздо медленнее, чем в предыдущие месяцы, то общее число предлагавшихся к продаже квартир и комнат, естественно, выросло. Продавцы уже не «воротили нос» от так называемых «безденежных» покупателей, обременённых «цепочками» нависающих над ними сделок по продаже собственного жилья, «сертификатчиков» и т. д. Появилась возможность выбора жилья осмысленно и без лишней спешки. Рынок продавца перевоплотился в вотчину покупателей. Время, когда положение покупателя жилья можно было описать словами «не купишь сегодня - завтра заплатишь больше» - ушло.
Но март на рынке жилья традиционно считается активным, рабочим месяцем. Вот и в начале весны 2009 года рынок несколько оживился. Вырос спрос на новостройки, если сказать точнее, то на объекты «на стадии сдачи». На фоне увеличившегося спроса произошло даже небольшое поднятие цен на «вторичном» рынке в сегменте малогабаритного, читай, «самого недорогого» жилья. Этому способствовало в том числе и начавшееся финансирование жилищных сертификатов. К тому же в очередной раз «залихорадило» валютный рынок (а мы ой как любим на него реагировать). Соответственно, увеличилось количество реальных сделок с жильём.
Все ждали, что в апреле наступит оживление в секторах более комфортабельного жилья - «двушек» и «трёшек». И это действительно произошло. Но, в отличие от предыдущих лет, только на те объекты, которые не стали дорожать. Попытки некоторых продавцов немного поднять цены на свои объекты быстро сходили на «нет» на фоне резкого снижения к ним интереса. Более того, цены на малогабаритное жильё, чуть-чуть отыгравшие свои позиции в марте, в апреле-мае 2009 года «откатились» назад, а в некоторых случаях «упали» до уровня конца 2007 года - начала 2008 года. Также «откат» показал и спрос - он снизился практически в полтора раза в апреле 2009 года по отношению к марту.
Покупатели заняли выжидательную позицию. Фразу «Не купите сегодня - завтра заплатите больше», которая адресовалась продавцами покупателям, перефразировали и переадресовали покупатели продавцам в виде «Не продадите сегодня - завтра отдадите за пол-цены».
«Пол-цены» - не «пол-цены», но снижение действительно налицо. Так, цены «коммуналок» в Центре снизились за первое полугодие 2009 года более чем на 10 %. «Коммуналки» в районе Комсомольской площади снизились в цене на 12 %, на Каменке - на 13 %. ЗЖМ и Ленина снизились незначительно - на 6 % и 5 % соответственно. А вот СЖМ показал самое значительное падение цены - 17 %. На общем фоне выделилась Нахичевань - так за первое полугодие 2009 года цены на «коммуналки» практически не изменились. Хотя ради справедливости стоит отметить, что реальных сделок с ними также было ощутимо меньше, чем в предыдущие периоды.
Квартиры так называемого «гостиничного типа» также показали отрицательную динамику цен по отношению к концу 2008 года. ЗЖМ, СЖМ, Темерник, Чкалова - цены предложений снизились на 7 - 8 %. В районе пл. Ленина цены на «гостинки» лишь немного подкорректировались - статистическое снижение цен составило чуть более 3 %. Больше всех «снизились» Каменка и Военвед - на 12 %.
В секторе однокомнатных квартир за первое полугодие больше всех «сбросила», как ни странно, Нахичевань - более 10 %. Это при том, что Центр даже «скорректировался» в + 2 %. «Однушки» в других районах также показали снижение на 5 - 8 %.
В секторе двухкомнатных квартир больше всех снизились цены предложений в ЗЖМ и в районе Комсомольской площади и площади Ленина - на 11 %. «Двушки» в СЖМ подешевели чуть меньше - на 7 %. Цены предложений в Центре практически не изменились.
А вот средняя цена на трёхкомнатные квартиры в Центре в течение первого полугодия 2009 года даже поднялись - прирост составил 9,5 %. Нахичевань осталась на прежнем уровне цен предложения. Немного «сбросил» СЖМ - снижение составило 7 %. ЗЖМ снизился на 5 %.
Один немаловажный момент: вышеперечисленные данные статистики учитывают именно средневзвешенную цену предложений по районам. Конкретный продавец продавал конкретную квартиру, исходя из своих же конкретных обстоятельств. Отдельные продавцы действительно сильно снижались в цене - до 30 %, а иногда и более. Другие, которые «никуда не торопятся» или «держали» цену или даже иногда увеличивали, что называется, «по старой памяти». Тем не менее, тех продавцов, кто «готов уступить», стало ощутимо больше.
На сегодняшний день «ценовая война» между продавцами и покупателями, можно сказать, в самом разгаре. И эту «схватку», похоже, пока что выигрывают «вторые», а не «первые».
В нынешней экономической обстановке, при существенно сниженном уровне платёжеспособности населения, фактор цены при выборе приобретаемого жилья становится одним из самых главных, если не сказать основным. Поэтому, скорее всего, в краткосрочной перспективе наибольшим спросом будут пользоваться малометражные квартиры в спальных районах города.
Тенденция к увеличению разницы между ценой спроса и ценой предложения, увы, продолжается. А это говорит о том, что отложенный спрос также увеличивается. Всё равно настанет такой момент, когда он станет не отложенным, а реальным.
Прогнозы специалистов рынка остаются неопределёнными и удивляют своей противоречивостью. Мнения расходятся диаметральным образом...
Да, возможно дно ещё не пройдено, и в условиях отсутствия денег ситуация на рынке недвижимости в краткосрочной перспективе не улучшится. С другой стороны, в мировой экономике отмечаются первые признаки восстановления. Значит, не всё так уж и плохо...

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич