Ростовский рынок жилья – 2007 – итоги I квартала (новостройки, коммуналки, гостинки)Однокомнатные квартиры - цены остановились?Ростовский рынок «вторичного» жилья – передышка до осени или затишье перед бурей?

Ростовский рынок «вторичного» жилья – передышка до осени или затишье перед бурей?

Январь - уникальный месяц. Несмотря на свою, так сказать, стандартную «хронологическую» протяжённость в 31 день, он традиционно является самым коротким месяцем в году. С точки зрения деловой активности, разумеется.

Причина этого кроется в своего рода «принудительных» каникулах, после которых любому рынку (тем более ростовскому) требуется ЕЩЁ некоторое время для полноценного вхождения в рабочий режим. Поэтому в последние годы на рынке недвижимости достаточно явно прослеживалась тенденция перехода от ажиотажа в октябре-декабре уходящего года до своеобразного «замирания» рынка недвижимости в январе-феврале следующего года. Многие риэлторы характеризовали этот период таким образом: «Рынок впал в зимнюю спячку и очнётся только к весне».

В начале 2007 года «зимней спячки», наверное, впервые за многие годы, не наблюдалось. И если спрос на однокомнатные квартиры в январе нынешнего года снизился по сравнению с декабрём 2006 года практически в полтора раза на фоне увеличившегося на 70% за тот же период предложения, то спрос на двухкомнатные квартиры в январе вырос по сравнению с декабрьским на 57,3%. При этом предложение к продаже двухкомнатных квартир увеличилось лишь на 13,9%. Спрос на трёхкомнатные квартиры  был относительно небольшим, но при этом достаточно стабильным.

Так же, как и в начале 2006 года, в январе 2007 года вырос спрос на домовладения и дачи - на 25% по сравнению с декабрьским при том, что уровень предложения к продаже в этих секторах ростовского рынка недвижимости в январе текущего года продолжал оставаться на позициях декабря минувшего года.

Средний рост цен на двухкомнатные квартиры в январе 2007 года по сравнению с декабрьскими ценами составил 9,7%. Таким образом, рост цен в этом сегменте всё же немного «сбавил обороты». Напомню, в декабре 2006 года по сравнению с ноябрём цены на «двушки» выросли на 12,9%.

Вообще, проводя анализ состояния ростовского рынка недвижимости в 2006 году, нетрудно заметить, что наибольшим спросом и на «первичном» и на «вторичном» сегментах рынка пользовались именно двухкомнатные квартиры. Поэтому подобная динамика цен в этом секторе абсолютна закономерна.

В СЖМ средняя цена на двухкомнатную «хрущёвку» составляла в январе 2007 года 1 750 000 - 1 800 000 рублей. Средняя цена «двушки» в девятиэтажной «панели» в этом районе установилась на отметке 2 миллиона рублей. В более новых десятиэтажных «панельных» домах средняя цена предложения двухкомнатной квартиры в СЖМ составляла уже 2 335 000 рублей. Некоторые квартиры такого же формата в ЗЖМ выставлялись на продажу уже по цене 2 400 000 - 2 600 000 рублей.  Средняя цена за «двушку» на Темернике также вышла за пределы 2 миллионов и составила 2 068 000 рублей. Даже Чкаловский и Александровка «подтянули» свои цены к этой отметке.

Доходило до смешного - цены, устанавливаемые продавцами на свои двухкомнатные квартиры, иногда превышали цены предложений на трёхкомнатные квартиры в тех же домах. Некоторые потенциальные покупатели недоумевали: «Сто тысяч «баксов» за «двушку» - не многовато ли?» Но при всём при этом «ценовое ралли» в январе 2007 года продолжилось.

Если январь в прошлые годы всеми участниками рынка недвижимости характеризовался как «сонный» месяц, то о феврале всегда говорили «спокойный» месяц. Продавцы в феврале не торопятся продавать свою недвижимость, а потенциальные покупатели до марта ещё будут «привыкать к ценам». Но парадоксальный ростовский рынок недвижимости в феврале 2007 года «сломал» и этот стереотип. Никакого «привыкания к ценам» и не намечалось. Напротив, потенциальный покупатель старался купить «здесь, сейчас и по этой цене», опасаясь, что «дальше будет только дороже».

Справедливости ради стоит отметить и тот факт, что в феврале 2007 года недостатка в предложениях к продаже не наблюдалось практически ни в одном секторе ростовского рынка недвижимости. Напротив, предложение выросло по сравнению с предыдущим месяцем в среднем на 30-35%.

Спрос, как было отмечено выше, и не думал падать. Причём наметилась интересная и, мягко говоря, абсолютно нелогичная тенденция - чем дороже стоил объект, тем большим спросом он пользовался. При относительно стабильном (практически на уровне начала года) спросе на «гостинки» и однокомнатные квартиры, февральский спрос на «двушки» превысил январский более чем в полтора раза. Трёхкомнатные квартиры показали ещё большую динамику спроса - в 3,7 раза по сравнению с январем. Квартирный ажиотаж достигал своего апогея.

Цены продолжили движение вверх. В среднем рост цен на однокомнатные изолированные квартиры в целом по городу составил 5,8% по отношению к январю 2006 года и 10,48% по отношению к декабрю 2006 года. Февральская динамика роста цен на двухкомнатные квартиры был немного «скромнее» - 4,6% по отношению к январю. А вот по отношению к декабрю 2006 года рост был выше, чем у однокомнатных квартир - 14,71% (сказался высокий рост цен в январе).

Средний показатель цен на двухкомнатные квартиры в Центре в «пятиэтажках» составлял 2 410 000 рублей, в «девятиэтажках» - 2 890 000 рублей. Двухкомнатная квартира в пятиэтажном «панельном» доме в ЗЖМ нередко позиционировалась по цене в 1 850 000 - 1 900 000 рублей. Некоторые объекты «пытались продать» по 2 миллиона рублей. Средняя цена за «двушку» в девятиэтажных «панельных» домах в этом районе составляла в феврале 2007 года 2 126 000 рублей. Двухкомнатные квартиры в десятиэтажных домах более поздней постройки выставлялись на продажу по средней цене 2 300 000 рублей.

В СЖМ средняя цена на двухкомнатную «хрущёвку» в феврале 2007 года составляла 1 870 000  рублей. Средняя цена «двушки» в девятиэтажной «панели» в этом районе чуть меньше, чем в ЗЖМ - 2 070 000 рублей. А в более новых десятиэтажных «панельных» домах средняя цена предложения к продаже двухкомнатной квартиры в СЖМ «обогнала»  среднюю цену на аналогичные объекты в ЗЖМ и составляла уже 2 450 000 рублей. Исчезали последние предложения меньше 2 миллионов на Темернике. Средняя цена за «двушку» в этом районе была в феврале 2 150 000 рублей. Средняя цена в Александровке составила в этот период 2 120 000 рублей.

Рост цен на трёхкомнатные квартиры в феврале составил 6,1% по отношению к январским ценам предложения. А вот по отношению к ценам декабря 2006 года рост был меньшим - 4,26%. Объяснением этому служил тот факт, что в январе 2007 года цены на трёхкомнатные квартиры снизились по отношению к декабрю 2006 года на 1,71%. Конечно же, этот показатель не говорил ни о каком падении цен, тем более о спаде активности. Тем не менее, на рынке начались кое-какие корректировки. И это был только первый звонок, причём такой слабый, что его практически никто, кроме статистов рынка, и не заметил. Тем более на фоне февральского подъёма цен по всем секторам

Наступил март. Казалось бы, весной рынок недвижимости всегда начинал жить более активной жизнью, чем зимой. И в нынешнем году ничего вроде бы не предвещало каких-либо отклонений от стандартного сценария развития событий на рынке. Несмотря на то, что в 2 раза упал спрос на двухкомнатные квартиры,  спрос на однокомнатные квартиры вырос более чем в 2 раза по сравнению с февралём, да и на «трёшки» он продолжал оставаться стабильным. Но проблема оказалась в том, что на рынке осталось слишком мало потенциальных покупателей, которые не только ХОТЯТ, но и МОГУТ позволить себе приобретать жильё по тем ценам, которые установились на ростовскую недвижимость к марту 2007 года.

Произошло то событие, которого многие операторы ростовского рынка недвижимости давно ждали, но не прогнозировали его точные сроки - рынок оказался не в состоянии «переварить» этот уровень цен. Да, интерес к квартирам не уменьшился, желающих купить жильё не становилось меньше... Один маленький нюанс - до сделок дело не доходило.

Тем не менее, цены в некоторых секторах рынка (может быть, по инерции?) продолжали расти. Но уже не такими темпами, как в предыдущие месяцы. Максимальный месячный прирост в марте 2007 года был зафиксирован в секторе двухкомнатных квартир - 3,68%. «Трёшки» подорожали всего на 1,5%. А вот на однокомнатные изолированные квартиры на фоне увеличивающегося предложения  цены в марте 2007 года «показали» отрицательную динамику. Средняя цена предложений к продаже таких объектов в марте была меньше февральской на 0,73%. На 0,2% «упали» цены на квартиры гостиничного типа. Наибольшее падение цен было зафиксировано в секторе «коммунального» жилья - цены марта были ниже февральских на 8,1%. Впрочем, это кажется абсолютно логичным, так как жильё с самыми низкими потребительскими характеристиками, явно переоценённое в период безудержного роста цен, объективно должно было подешеветь гораздо заметнее остальных.

Более того, некоторые продавцы, видимо, убедившись, что они несколько переоценили платёжеспособность потенциальных покупателей, даже стали снижать цены. Но говорить о том, что в марте это приобретало массовый характер, нельзя.

Подводя некоторый итог, необходимо отметить, что основные изменения на ростовском рынке недвижимости в марте 2007 года выразились в том, что увеличилось количество продаваемого жилья. И поскольку в продажу поступают всё новые и новые объекты недвижимости, а «выставленное» жильё продаётся гораздо медленнее, чем в предыдущие месяцы, то общее число предлагаемых к продаже квартир и комнат, естественно, растёт. Благодаря этому, по мнению многих риэлторов, наступило удачное время для так называемых «альтернативных сделок», т.е. покупки нового жилья с одновременной продажей имеющегося. Продавцы уже не «воротят нос» от «безденежных» покупателей, обременённых «цепочками» нависающих над ними сделок. Жильё можно выбрать осмысленно и без лишней спешки. Рынок продавца перевоплотился в вотчину покупателей. Время, когда положение покупателя жилья можно было описать словами «не можешь купить сегодня - завтра заплатишь больше» - ушло. Хотя бы на некоторое, простите за каламбур, время.

Ещё раз напомню, что март на рынке жилья традиционно считается активным, рабочим месяцем. Если уж минувший март выдался таким спокойным, то, может быть, оживление рынка теперь произойдёт не раньше, чем осенью?  А, может, это и есть та ценовая стабильность, о которой так много говорили - стабильность всерьёз и надолго?

Но рынок слишком долго приучал нас к неожиданностям. Вот и нынешнее затишье может быть лишь тактической паузой в извечной «ценовой войне» продавцов и покупателей - кто кого «пересидит»?

Прогнозы специалистов рынка остаются неопределёнными и удивляют своей противоречивостью. Мнения расходятся диаметральным образом...

Возможно, что времена штурма и натиска покупателей жилья отходят в прошлое. Однако всё же неверным будет думать, что рынок жилья замер. Просто у покупателей появилась возможность более вдумчивого выбора. Да, рынок становится стабильным. Надолго ли?

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич