Однокомнатные квартиры - цены остановились?

В сегменте однокомнатных изолированных квартир в первом квартале 2007 года динамика спроса и предложения кардинально отличалась от четвёртого квартала 2006 года.

Напомню, в ноябре прошлого года предложение к продаже однокомнатных квартир резко пошло на убыль. В декабре 2006 года предложений было совсем мало. При этом спрос в данном сегменте ростовского рынка недвижимости продолжал свой рост.

В январе 2007 года ситуация изменилась - предложение к продаже однокомнатных квартир увеличилось по отношению к декабрю 2006 года на 70%. При этом спрос снизился более чем в 1,5 раза. Большинство операторов рынка сошлись во мнении о том, что эта ситуация сложилась не столько от традиционного «посленовогоднего затишья», сколько от того уровня цен, который установился на однокомнатные квартиры в конце 2006 года.

Тем не менее, рост цен не прекратился и составил в январе 4,4% по отношению к декабрю. Анализ предложения с разделением по районам города показал, что в общем объёме предлагаемых к продаже однокомнатных квартир в январе 2007 года лидировал СЖМ - 17,97% от общего объёма. Далее расположились ЗЖМ - 15,36%, Ленина - 13,07%, Центр - 11,11%, Чкаловский - 8,17%, Темерник - 5,88%, Александровка - 5,23%.

Распределение январских предложений к продаже однокомнатных изолированных квартир по районам г. Ростова-на-Дону показано на рисунке 1.

Рис. 1.

Однокомнатные квартиры в пятиэтажных «хрущёвках» в ЗЖМ в январе 2007 года предлагались к продаже в среднем по цене 1 400 000 - 1 600 000 рублей. Некоторые объекты позиционировались по явно завышенной цене в 1 800 000 - 1 850 000 рублей. Если в СЖМ в четвёртом квартале 2006 года за 1 500 000 - 1 600 000 рублей можно было приобрести однокомнатную изолированную квартиру в «девятиэтажках», то уже в январе 2007 года по этой цене стали предлагаться к продаже однокомнатные квартиры в пятиэтажных домах. А в девятиэтажных «панельных» домах в этом районе цена предложения однокомнатных квартир в начале 2007 года установилась на уровне 1 550 000 - 1 800 000 рублей. Аналогичные цены на однокомнатные квартиры такого же формата были и в ЗЖМ. В Центре средняя цена однокомнатной квартиры в многоэтажных кирпичных домах установилась в январе 2007 года на отметке 2 200 000 рублей.

В 10-этажных «панельных» домах более поздней постройки в ЗЖМ цены варьировались от 1 700 000 - 2 300 000 рублей в зависимости от места расположения конкретного дома и качества ремонта в самой квартире. В СЖМ однокомнатные квартиры в таких же домах позиционировались по цене 1 650 000 - 1 950 000 рублей. Темерник предлагался к продаже по цене 1 400 000 - 1 600 000 рублей. На Чкаловском «разброс» цен был побольше - 1 350 000 - 1 700 000 рублей. Продолжала расти в цене и Александровка - в этом районе цены на однокомнатные изолированные квартиры в десятиэтажных «панельных» домах варьировались в пределах от 1 400 000 до 1 800 000 рублей.

В феврале 2007 года предложение к продаже однокомнатных изолированных квартир выросло ещё на треть. Спрос при этом оставался на уровне января. Наибольшим было увеличение предложения в ЗЖМ - в 2,33 раза по отношению к январю. В СЖМ предложение снизилось на четверть по сравнению с январём. Анализ предложения с разделением по районам города показал, что в общем объёме предлагаемых к продаже однокомнатных квартир в феврале 2007 года лидировал ЗЖМ - 27,53% от общего объёма. Далее расположились Ленина - 13,04%, Центр - 12,17%, СЖМ - 11,01%, Чкаловский - 7,54%, Темерник - 4,35%, ЖДР - 3,77%, Александровка - 3,48%.

Распределение февральских предложений к продаже однокомнатных изолированных квартир по районам г. Ростова-на-Дону показано на рисунке 2.

Рис. 2.

Цены продолжили движение вверх. В среднем рост цен на однокомнатные изолированные квартиры в целом по городу составил 5,8% по отношению к январю 2006 года и 10,48% по отношению к декабрю 2006 года. Лидирующие позиции по темпам прироста в феврале занимали однокомнатные квартиры в 12-17-этажных домах - 11,33% по отношению к ценам января. За ними «следовали» кирпичные «пятиэтажки» - 7,03%. «Нулевой» была динамика в десятиэтажных «панелях». Десятиэтажные кирпичные дома показали отрицательную динамику в - 2,49% со знаком «минус».

В Центре цены в так называемых «элитных» домах на однокомнатные квартиры доходили до 4 300 000 рублей. Уровень цен на однокомнатные «хрущёвки» в спальных районах держался на уровне 1 500 000 - 1 680 000 рублей. В девятиэтажных «панельных» домах в СЖМ цена предложения однокомнатных квартир в феврале 2007 года практически не изменилась и составляла те же 1 550 000 - 1 800 000 рублей, что и в январе. В ЗЖМ однокомнатные квартиры такого же формата в некоторых домах позиционировались уже по цене до 1 900 000 рублей.

На фоне общей отрицательной коррекции цен на однокомнатные изолированные квартиры в десятиэтажных «домах» выросла цена на такие объекты на Темернике. В данном районе в феврале 2007 года цена однокомнатной квартиры доходила до отметки в 1 800 000 рублей. Минимальная цена в Александровке также выросла и составляла 1 500 000 рублей.

В марте 2007 года предложение к продаже однокомнатных изолированных квартир выросло ещё на треть по сравнению с февралём. Таким образом, с начала года предложение однокомнатных квартир увеличилось в три раза. При этом предложение в ЗЖМ снизилось по отношению к февральскому на 17%, а в СЖМ увеличилось практически в 2 раза. Предложение к продаже однокомнатных изолированных квартир в Александровке увеличилось ещё больше - в 2,5 раза. Анализ предложения с разделением по районам города показал, что в общем объёме предлагаемых к продаже однокомнатных квартир в феврале 2007 года лидировал, тем не менее, ЗЖМ - 18,45% от общего объёма. Рядом следовал СЖМ - 16,86%. Далее расположились Центр - 11,85%, Ленина - 9,80%, Чкаловский - 8,88%, Александровка - 6,83%, Темерник - 4,56%, ЖДР - 3,65%, Военвед - 3,64%.

Распределение мартовских предложений к продаже однокомнатных изолированных квартир по районам г. Ростова-на-Дону показано на рисунке 3.

Рис. 3.

На фоне увеличивающегося предложения произошло то событие, которого многие операторы ростовского рынка недвижимости давно ждали, но не прогнозировали его точные сроки - цены на однокомнатные изолированные квартиры в марте 2007 года «показали» отрицательную динамику. Средняя цена предложений к продаже таких объектов в марте была меньше февральской на 0,73%. По мнению аналитиков, рынок «начал сам себя корректировать».

Наибольшее падение цен было зафиксировано на однокомнатные квартиры в так называемых «элитных» домах - на 5,33% по отношению к февральским ценам. На 0,3% «упала» цена на однокомнатные квартиры в девятиэтажных кирпичных домах, на 0,13% - в кирпичных «пятиэтажках». Незначительно подорожали пятиэтажные «панели» - в них рост цен за месяц составил 1,6%. Девятиэтажные «панели» подорожали на 3,62%.

Коррекция цен на предлагаемые к продаже однокомнатные квартиры вызвала увеличение спроса на них - в марте 2007 года он увеличился более чем в 2 раза по сравнению со спросом февраля.

В целом рост цен на однокомнатные изолированные квартиры за первый квартал 2007 года составил в среднем 9,68%. Динамика роста цен в данном сегменте ростовского рынка недвижимости показана рис. 4.

Рис. 4.

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич