Ростовский рынок жилья – 2007 – итоги I квартала (новостройки, коммуналки, гостинки)Однокомнатные квартиры - цены остановились?Ростовский рынок «вторичного» жилья – передышка до осени или затишье перед бурей?

Ростовский рынок жилья – 2007 – итоги I квартала (новостройки, коммуналки, гостинки)

В новый 2007 год ростовский рынок недвижимости вступил на «волне» непрекращающегося роста цен практически во всех сегментах рынка. Темп, заданный 2006 годом, в начале 2007 года и не думал снижаться.

Очередной скачок цен на «первичку» произошёл уже в январе. Минимальная цена  на квартиры в строящихся домах «на стадии котлована» в Центре поднялась с декабрьских 35 000 рублей до 38 000 руб/кв.м уже к середине января. В домах «на стадии сдачи» - с 38 000 - 40 000 руб/кв.м до 55 000 руб/кв.м. В Нахичевани «котлован» вырос с 35 000 руб/кв.м в конце года до 37 500 руб/кв.м в январе. «На стадии сдачи» квартиры поднялись в цене с декабрьских 41 000 - 47 000 руб/кв.м до 44 000 - 55 000 руб/кв.м в начале 2007 года.

Ощутимым был прирост цен и на новостройки в районе Ленина. Так, если в конце 2006 года квартиры в строящихся кирпичных домах «на стадии котлована» позиционировались по цене 30 000 - 32 000 руб/кв.м, то уже в январе 2007 года за них «просили» 35 000 - 40 000 руб/кв.м. «Панель» на «котловане» в этом районе выросла соответственно с 28 000 - 32 000 руб/кв.м до 30 000 - 33 000 руб/кв.м. Что касается квартир в строящихся домах «на стадии сдачи», то здесь динамика роста цены была гораздо существенной: «кирпич» вырос за время «новогодних каникул» с 32 000 - 35 000 руб/кв.м до 35 000 - 45 000 руб/кв.м.

В ЗЖМ минимальная цена квартир в кирпичных домах «на стадии котлована» установилась на отметке в 30 000 руб/кв.м. В некоторых кирпичных домах «на стадии сдачи» в этом районе цена за 1 кв.м «пробила» уровень в 40 000 руб/кв.м. Отдельные объекты позиционировались к продаже по цене, едва не дотягивающей до «психологической» отметки в 50 000 руб/кв.м. Цены на «панель» в зависимости от места расположения конкретного дома и так называемой «степени готовности дома» варьировались в очень широких пределах - от 30 000 руб/кв.м до 45 000 руб/кв.м.

Относительно небольшую динамику «показал» СЖМ. И кирпичные, и «панельные» дома в начале 2007 года позиционировались к продаже по цене от 33 000 до 40 000 руб/кв.м. Кроме того, практически «исчезли» квартиры в «панельных» домах «на стадии котлована». Но это - объективная реальность: новых «панельных» домов в СЖМ просто не «закладывают». Та же участь, если так можно выразиться, постигла и Темерник. Этот район практически по всем параметрам «догнал» СЖМ - предложения к продаже квартир в некоторых строящихся домах на Темернике «на стадии сдачи» в январе 2007 года также, как и в СЖМ, достигли отметки в 40 000 руб/кв.м.

В спину Темернику практически «упёрся» Чкаловский - там те же цены. А ему, в свою очередь, «дышит в затылок» Александровка - в данном районе некоторые квартиры в строящихся кирпичных домах «на стадии сдачи» также вплотную «подошли» к отметке 40 000 руб/кв.м. «Панель» «на стадии сдачи» в Александровке в январе 2007 года предлагалась к продаже по цене от 32 000 до 35 000 руб/кв.м.

Нетрудно заметить, что подорожание в основном коснулось только наиболее «дешёвых» (если так можно выразиться) предложений. Одним из наиболее логических объяснений этому факту является то, что многие застройщики после наступления нового года «заморозили» продажи, а дольщики на волне общего роста цен на недвижимость «подтягивали» в цене наиболее недорогие предложения к продаже. При этом предложение к продаже «стройвариантов» в январе 2007 года снизилось на четверть по отношению к декабрю 2006 года. На столько же снизился и спрос.

Многие операторы ростовского рынка недвижимости объясняли этот спад не только, да и не столько традиционным «посленовогодним» затишьем на рынке в целом, сколько «запредельным» уровнем цен на предлагаемые к продаже объекты. По их мнению, рынок просто оказался не готов их «переварить». Данное объяснение кажется абсолютно логичным, особенно учитывая тот факт, что цены на «первичку», поднявшись в начале года, на протяжении всего первого квартала 2007 года оставались практически неизменными.

В феврале резко увеличилось предложение - в 2,7 раза по отношению к январю. Но в основной своей массе это были предложения к продаже новых «стройпятен». В марте предложение опять снизилось - практически в 2 раза.

В середине первого квартала оживился спрос. Интерес в основном представляли квартиры в домах «на стадии сдачи».

На рынке появились так называемые «договора с юстицией». Таким образом, можно констатировать тот факт, спустя почти два года с момента начала действия набившего «оскомину» Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сектор «первичного» жилья ростовского рынка недвижимости начинает работать в соответствии с вышеупомянутым законом.

В секторе «коммунального» жилья среднее предложение к продаже в январе 2007 года составило 45 300 рублей за 1 кв.м жилой площади. Прирост цен по отношению к декабрю 2006 года составил 2,75%. «Неразбериха» с ценами, происходившая в четвёртом квартале ушедшего года, продолжилась и в новом году. Так, в Центре в январе 2007 года за 20-метровую комнату «просили» 920 000 рублей; при этом за 24-метровую «коммуналку» в схожем состоянии и в доме с сопоставимыми параметрами - 800 000 рублей. В ЗЖМ 17-метровая комнаты в пятиэтажных кирпичных домах предлагались к продаже и по 620 000 рублей и по 750 000 рублей и по 850 000 рублей. Самые «дешёвые» 10-метровые комнаты в «коммунальных» квартирах в районе Ленина стоили никак не меньше 600 000 рублей. За 14-метровую «коммуналку» в этом районе «просили» уже 870 000 рублей. В СЖМ в «девятиэтажках» цена 17-метровой комнаты «плясала» от 720 000 до 900 000 рублей. На Сельмаше - от 650 000 до 800 000 рублей. Наибольшее предложение к продаже комнат в «коммунальных» квартирах наблюдалось в домах на Чкаловском. Цены варьировались от 550 000 - 600 000 рублей за 12-метровую комнату до 620 000 - 700 000 рублей за 17-метровую.

В целом предложение к продаже «коммуналок» в январе 2007 года выросло по сравнению  с декабрём 2006 года более чем в 1,5 раза. При этом спрос никак не отреагировал на это увеличение. Он и не поднялся и не упал, а оставался на уровне декабря 2006 года. Вообще, в течение первого квартала 2007 года колебаний спроса на комнаты в «коммунальных» квартирах практически не происходило. Он был относительно небольшим, но при этом стабильным.

В феврале 2007 года средняя цена предложения к продаже комнаты в «коммунальной» квартире составила 50 420 рублей за 1 кв.м жилой площади, превысив показатель января более чем на 11%. При этом предложение «упало» в 2 раза. Складывалось впечатление, что продавцы «коммуналок» разделились на два «фронта». Одни предлагали к продаже свои комнаты уже по «завтрашним» ценам, а другие просто приостановили продажи, чтобы сначала оценить ситуацию на рынке, а затем уж принять то или иное решение.

Тем не менее, рост цен так и не прекратился. Средняя цена предложения за комнату в «коммунальной» квартире в марте 2007 года составила 55 900 рублей за 1 кв.м жилой площади. Прирост средней цены за месяц опять составил примерно 11%. Снова увеличилось предложение - на 46%. В СЖМ цена на некоторые 12-метровые комнаты в «коммунальных» квартирах достигали 800 000 рублей. Сильно вырос в цене Чкаловский - в этом районе 12-метровые комнаты в многоэтажных домах предлагались к продаже по цене от 620 000 до 700 000 рублей, а 17-метровые - от 700 000 до 800 000 рублей. Примерно такие же цены были и в СЖМ и в ЗЖМ.

Таким образом, в первом квартале 2007 года в секторе «коммунального» жилья произошло своего рода «выравнивание цен» по районам. Самые «дешёвые» районы «подтянулись» в цене к более дорогим районам. На отдельные выставленные на продажу объекты даже снизилась цена. Подобная ситуация уже наблюдалась в данном секторе ростовского рынка недвижимости  в течение практически всего 2005 года. Поэтому многими аналитиками рынка высказывалось мнение, что данный уровень цен на комнаты в «коммунальных» квартирах должен сохраниться ещё некоторое время.

В секторе жилья «гостиничного типа» средняя цена предложения к продаже в январе 2007 года «закрылась» на уровне 47 440 рублей, т. е. на 4,4% меньше, чем в декабре 2006 года. Однако это совсем не означало, что цены начали «падать». Отрицательный результат динамики роста явился своего рода корректировкой к высокому росту предыдущих месяцев. Кроме того, новогодние каникулы всё-таки немного «остудили» некоторые секторы ростовского рынка недвижимости. В ЗЖМ 12-метровые «гостинки» предлагались к продаже в среднем по цене 1 200 000 рублей. При этом некоторые 17-метровые «гостинки» в этом районе так же позиционировались по цене 1 200 000 рублей. В среднем цена 17-метровой «гостинки»  в девятиэтажных «панельных» домах в ЗЖМ в январе 2007 года составила 1 300 000 - 1 370 000 рублей. «Разброс» цен в СЖМ был, если можно так выразиться, более нелогичен. Так, за «12-метровку» могли «просить» 1 250 000 рублей, а за «17-метровку» - 1 140 000 рублей. В среднем же январское предложение к продаже «гостинок» в СЖМ составило 1 150 000 рублей за 12-метровую и 1 320 000 рублей - за 17-метровую «гостинку». Темерник следовал в том же русле с «отставанием в 50 000  рублей», Чкаловский - с «отставанием в 70 000 рублей».

Февраль 2007 года подтвердил мысль о том, что спад в секторе жилья «гостиничного типа» не намечается. Напротив, средняя цена предложения «гостинок» увеличилась на 1,5% по отношению к январю. Увеличилось предложение. Средняя цена 12-метровой «гостинки» в ЗЖМ составляла около 1 250 000 рублей. Попадались и предложения по 1 300 000 рублей. «17 - метровки» в ЗЖМ в феврале предлагались к продаже в среднем по цене 1 370 000 - 1 400 000 рублей. Цены в СЖМ находились примерно на тех же позициям. Темерник и Чкаловский также «подтянулись» по всем позициям.

В марте на фоне увеличивающегося предложения спрос на «гостинки» упал. Более того, некоторые продавцы, видимо, убедившись, что они несколько переоценили платёжеспособность потенциальных покупателей, даже стали снижать цены. Такого в секторе жилья «гостиничного типа», да и вообще на ростовском рынке недвижимости, не происходило давно.