Рынок новостроек–2006 – итоги первого полугодияРынок «вторичного» жилья–2006 – итоги первого полугодияРынок новостроек–2006 – итоги III кварталаРынок «вторичного» жилья–2006 – итоги III кварталаРынок новостроек–2006 – итоги IV кварталаРынок «вторичного» жилья–2006 – итоги IV квартала

Рынок «вторичного» жилья–2006 – итоги IV квартала

В четвёртый квартал 2006 года «вторичный» рынок недвижимости Ростова-на-Дону подошёл, в очередной раз изрядно подогретый «всплеском» цен на «первичку». Методичное повышение цен на квартиры в строящихся домах на всех этапах строительства привело к тому, что к октябрю 2006 года практически во всех сегментах «вторичного» рынка за исключением разве что так называемого «старого фонда» цены установились на тех отметках, которые многие ожидали «увидеть» ну никак не раньше начала 2007 года.

В секторе «коммунального» жилья среднее предложение к продаже в октябре 2006 года составило 39 400 рублей за 1 кв.м жилой площади. В ноябре этот показатель составил 40 400 руб/кв.м. А к концу года средняя цена предложения к продаже комнаты в «коммунальной» квартире установилась на уровне 44 000 рублей за 1 кв.м жилой площади

Таким образом, ежемесячный прирост цен на «коммуналки», за исключением декабря, составил в среднем 2,5%. В декабре же динамика резко возросла - рост цен за последний месяц уходящего 2006 года составил, в среднем, 8,9%.

При этом своеобразной «отправной точкой» цен стала отметка в полмиллиона рублей. За меньшую цену если и можно было приобрести «коммуналку», то по очень уж срочной продаже или совсем «на отшибе», либо в плачевном состоянии или с частичными удобствами. С ценами творилась «полная неразбериха». Так, в СЖМ в октябре-месяце в примерно одинаковых девятиэтажных домах примерно в сопоставимом состоянии предлагались к продаже 17-метровая комната в «коммунальной» квартире и 12-метровая комната по одинаковой цене 650 000 рублей. При этом, повторюсь, разницы ни в типе дома ни в состоянии самой комнаты и квартиры в целом не было. В Центре за 650 000 рублей в «пятиэтажках» можно было приобрести и 16-метровую и 20-метровую комнату. В то же время было довольно много предложений к продаже в этих же пятиэтажных домах 17-метровых комнат по цене 700 000 рублей. Средняя цена предложения 17-метровой «коммуналки» в ЗЖМ в октябре 2006 года составила 650 000 рублей. В ноябре за такие комнаты просили в среднем 750 000 рублей. Примерно такой же уровень цен установился на «коммуналки» в районе Ленина и РИИЖТа. В СЖМ в ноябре 17-метровые комнаты в «коммунальных» квартирах позиционировались по цене 670 000 - 700 000 рублей. На Чкаловском цены на «коммуналки» варьировались от 500 000 до 650 000 рублей. Причём связи цены с жилой площадью не наблюдалось. Так, за 12-метровую комнату в «девятиэтажке» «просили» ровно столько же, как и за 18-метровую - 600 000 рублей. В пятиэтажных домах на Чкаловском 15-метровые и 18-метровые комнаты предлагались к продаже в ноябре по одной и той же цене - 550 000 рублей. В декабре они уже стоили 600 000 - 650 000 рублей. В ЗЖМ в декабре 750 000 рублей «просили» уже за 12-метровые комнаты в «коммунальной» квартире. На Военведе 17-метровые комнаты в конце 2006 года предлагались к продаже по цене 800 000 рублей.

В секторе жилья так называемого «гостиничного типа» в октябре 2006 года прирост цен по отношению к сентябрю в среднем составил 10,92%. В ноябре темп роста цен несколько снизился - 8,1% в среднем по отношению к октябрю. А вот декабрь в очередной раз «показал себя во всей красе» - уровень цен на «гостинки» в декабре был выше ноябрьского уровня цен на 21,76%. Таким образом, средняя цена 1 кв.м жилья «гостиничного типа» с сентябрьских 33 909 рублей выросла к концу года до 49 508 рублей.

«Гостинки-маломерки» с параметрами 13/8/4 (общая площадь / жилая площадь / площадь кухни) с так называемыми «кухнями-прихожими» в районе ул. Казахской на Чкаловском в октябре 2006 года предлагались к продаже по цене 630 000 - 650 000 рублей. «Гостинки» в районе ул. Нансена такого же «формата» позиционировались по цене 730 000 - 770 000 рублей. Цены на «гостинки» с параметрами 18/12/4 варьировались от 770 000 рублей на той же Казахской до 900 000 рублей на Нансена и в районе Ленина. К концу года «маломерки» с параметрами 13/8/4 на Чкаловском продавались уже по 700 000 рублей. «Гостинки» с параметрами 18/12/4 там же на Чкаловском предлагались к продаже в конце года в среднем по 900 000 рублей. Такой же формат «гостинок» на Ленина к концу года вплотную подобрался к 1 миллиону рублей.

Так называемые «полноценные гостинки» с параметрами 22/12/5 в многоэтажных домах в ЗЖМ и СЖМ приблизились к отметке 1 миллион рублей ещё в октябре. В ноябре 2006 года цены на них варьировались в диапазоне 940 000 - 1 150 000 рублей в зависимости от места расположения конкретного дома и состояния самой «гостинки». В декабре за 12-метровые «гостинки»в этих районах «просили» уже 1 150 000 - 1 200 000 рублей. «Попадались» отдельные предложения по 1 250 000 рублей, а в самом конце года и по 1,5 миллиона рублей. Но это мало было похоже на реальную оценку возможностей продаваемой квартиры. Похоже, что некоторые продавцы таким образом проверяли платёжеспособность потенциальных покупателей, что стало уже привычным за последние годы.

Темерник абсолютно не отставал от СЖМ и ЗЖМ. Цена 12-метровой «гостинки» в этом районе в четвёртом квартале 2006 года поднялась от 900 000 рублей в октябре до 1 100 000 в декабре. На Чкаловском 12-метровые «гостинки» поднялись в цене от октябрьских 850 000 рублей.

Семнадцатиметровые «гостинки» на Темернике в октябре «пробили» уровень в 1 миллион рублей и позиционировались к продаже по цене 1 000 000 - 1 100 000 рублей. К концу 2006 года цена на них выросла и составляла уже в среднем 1 150 000 - 1 200 000 рублей. В СЖМ и ЗЖМ цены предложений на аналогичные «гостинки» в конце года «доходили» до 1 300 000 рублей.  Самые дорогие предложения к продаже 17-метровых «гостинок» установились на отметке в 1,5 миллиона рублей, превысив уровень цен на подобные объекты годовалой давности ровно в 2 раза. Однако, это опять больше было похоже на «проверку спроса», чем на реальную продажу. В конце 2006 года ростовский рынок недвижимости не был готов «переварить» такую «ценовую планку». Что касается «гостинок» по «реальным ценам», то можно констатировать тот факт, что в течение четвёртого квартала 2006 года спрос на них был достаточно активным.

Увеличившееся было в октябре 2006 года предложение к продаже однокомнатных квартир резко пошло на убыль уже в ноябре. В конце года предложений было совсем мало. При этом спрос на фоне достаточно резкого снижения предложения продолжал расти.

Поэтому абсолютно закономерным выглядело то, что цены на однокомнатные квартиры продолжили движение в сторону повышения. Однокомнатные квартиры в пятиэтажных «хрущёвках» в спальных районах в октябре 2006 года предлагались к продаже по цене 1 100 000 - 1 400 000 рублей. Цена, что уже стало обычным явлением для ростовских «хрущёвок» больше зависела от состояния дома и самой квартиры, чем от типа дома - «панель» или «кирпич». К концу года цены на однокомнатные квартиры такого формата вплотную «подобрались» к отметке 1,5 миллиона рублей. Некоторые объекты в кирпичных домах в ЗЖМ предлагались к продаже уже по 1 600 000 рублей. В девятиэтажных «панельных» домах в СЖМ в течение четвёртого квартала 2006 года цены «подросли» от октябрьских 1 300 000 - 1 400 000 рублей до декабрьских 1 550 000 - 1 600 000 рублей. В ЗЖМ в конце года цены на однокомнатные квартиры в таких домах «доходили» до 1 750 000 рублей. В десятиэтажных «панельных» домах более поздней постройки в четвёртом квартале 2006 года цены установились на следующих уровнях: Чкаловский варьировался в цене от 1 100 000 до 1 300 000 рублей в октябре до 1 500 000 рублей в конце года; Темерник в октябре «доходил» до 1 400 000 рублей, а в декабре поднялся до отметки в  1 600 000 рублей; ЗЖМ «вышел за рамки» в 1,5 миллиона рублей и позиционировался к продаже в октябре по ценам от 1 200 000 до 1 600 000 рублей в зависимости от места расположения конкретного дома и состояния самой квартиры до 1 800 000 - 2 200 000 в конце года.  Резко «рванула вперёд» Александровка - в декабре 2006 года цена на однокомнатную квартиру в десятиэтажном панельном доме в этом районе по цене 1 500 000 - 1 600 000 рублей уже никого не удивляла. Однокомнатные квартиры этого же «формата» в Стройгородке предлагались к продаже в диапазоне цен от 1 500 000 до 1 750 000 рублей. В соседнем с ним Болгарстрое и в СЖМ некоторые объекты «выставлялись на продажу» в декабре 2006 года по ценам до 2 миллионов рублей. Но это опять же было похоже на так называемый «задел на будущий год».

Предложение к продаже двухкомнатных квартир в четвёртом квартале 2006 года, также как и в третьем квартале, превышало предложение к продаже однокомнатных квартир примерно в 1,5 раза. Но, тем не менее, спрос на двухкомнатные квартиры всё равно превышал предложение. При этом спрос в ценовом плане, что называется, «не успевал за ценами» предложений. Так, в конце года был зафиксирован достаточно большой контингент потенциальных покупателей на двухкомнатные квартиры в пятиэтажных кирпичных домах в районе Ленина за сумму в 1 400 000 - 1 500 000 рублей. Предложение же к продаже таких квартир к этому моменту установилось на цене 1 600 000 - 1 650 000 рублей.

Очень велик был спрос в четвёртом квартале на двухкомнатные квартиры в «девяти-десятиэтажках», что не преминуло сказаться на их цене. В декабре 2006 года найти «приличную» двухкомнатную квартиру в «нестаром» доме в СЖМ и ЗЖМ за сумму менее 2 миллионов рублей стало, мягко говоря, очень проблематично. Даже на Темернике «двушки» в десятиэтажных «панелях» предлагались к продаже в конце года по цене 1 950 000 - 2 000 000 рублей. К 2 миллионам рублей за такие квартиры «подтянулась» и Александровка. Этот район вообще в 2006 году «показал» самую серьёзную динамику роста цен во всех сегментах рынка недвижимости. На Сельмаше в декабре 2006 года «просили» 2 миллиона рублей за двухкомнатную квартиру в «пятиэтажке». В Центре цена на двухкомнатные квартиры в «многоэтажках» варьировалась в очень широком диапазоне - от 2 до 6,5 миллионов рублей. Но подобный разброс легко объясним не только разницей «кирпича» и «панели» и местом расположения конкретного дома, но и разностью в площадях предлагаемых к продаже двухкомнатных квартир.

Что касается трёхкомнатных квартир, то они в четвёртом квартале 2006 года продолжили тенденцию, сложившуюся до этого. Предложение также превышало спрос. А цены, тем не менее, медленно, но верно «ползли» вверх. Единственным районом города, где спрос в некоторой мере превышал предложение, был Темерник. Но этот спрос опять ориентировался на «вчерашние» цены. А в реальности трёхкомнатные квартиры в десятиэтажных домах на Темернике были по цене всё ближе и ближе к СЖМ и в конце года достигли отметки в 2,5 миллиона рублей. «Подотстал» Чкаловский - 2 100 000 - 2 200 000 рублей. А Александровка в этой своеобразной «гонке цен» «обошла» Чкаловский и, в свою очередь, «подобралась» к Темернику. В конце четвёртого квартала 2006 года цены на трёхкомнатные квартиры в «десятиэтажках» в Александровке варьировались от 2 200 000 до 2 500 000 рублей.

В целом характеризуя прошедший год, можно выделить три значимых момента. Во-первых, спрос на двухкомнатные квартиры превысил ставший уже привычным спрос на однокомнатные квартиры и «гостинки». Во-вторых, наибольший рост цен в 2006 году пришёлся на Александровку. Причём это касалось и «первичного» и «вторичного» жилья. К концу года Александровка сильно приблизилась в цене к другим спальным районах города. И, в-третьих, средний рост цен на ростовскую недвижимость за прошедший год составил, по оценкам многих аналитиков рынка, порядка 60%. Такого подъёма не наблюдалось уже много лет. И в новый 2007 год ростовский рынок недвижимости вступил на «волне» продолжающегося роста цен.

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич