Рынок новостроек–2006 – итоги первого полугодияРынок «вторичного» жилья–2006 – итоги первого полугодияРынок новостроек–2006 – итоги III кварталаРынок «вторичного» жилья–2006 – итоги III кварталаРынок новостроек–2006 – итоги IV кварталаРынок «вторичного» жилья–2006 – итоги IV квартала

Рынок новостроек–2006 – итоги IV квартала

Главным событием осени 2006 года на московском рынке жилья стала приостановка роста средней цены предложения на квартиры. После 8-10% ежемесячного роста цен, с последней декады сентября с учётом инфляции его не происходило вовсе. Одновременно с этим увеличивался объём выставляемых на продажу квартир.

В первую очередь настроения граждан нашли своё отражение на рынке жилья «эконом-класса» и в нижней части «бизнес-класса». В этих сегментах отмечалась даже не стагнация, а небольшая корреляция цен вниз.

Многие эксперты сделали вывод, что покупатели стали обращать больше внимания на качество жилья, поэтому «плохие квартиры дешевеют». А к концу 2006 года подобное развитие событий ожидает и многие российские регионы.

Но ростовский рынок недвижимости переоценивать известия о стабилизации цен на московские квартиры не стал. Цены на ростовские квартиры продолжали расти с завидным постоянством. Более того, уровень так называемых цен «будущего года», на который в последние несколько лет рынок недвижимости «выходил» в декабре, похоже, начал формироваться уже в октябре.

Опять «впереди планеты всей» были квартиры в строящихся домах. Некоторые застройщики подняли цены сразу на 20-25% «за один присест». И это не замедлило сказаться на ценах «вторички». Вообще, осень 2006 года можно охарактеризовать как методичное повышение цен во всех сегментах жилья (кроме разве что элитного) на 10-12% в месяц.

Так, средняя цена предложения к продаже квартир в строящихся домах на ранней стадии строительства в Центре  к ноябрю 2006 года превысила психологическую отметку в 40 000 рублей за 1 кв.м. А цены на квартиры в домах «на стадии сдачи» к концу года доходили до 80 000 рублей за 1 кв.м.

На Ленина кирпичные дома на стадии «середины строительства» предлагались к продаже в октябре 2006 года по цене от 27 000 до 31 000 руб/кв.м, «на стадии сдачи» - от 29 000 до 34 000 руб/кв.м. К концу года цены поднялись до уровня 30 000 - 32 000  руб/кв.м в домах на стадии «середины строительства» и 32 000 - 35 000  руб/кв.м в домах «на стадии сдачи».

В Западном жилом массиве цены на «котлован» в начале четвёртого квартала 2006 года «стартовали» с отметки 22 000 руб/кв.м и доходили до 27 000 руб/кв.м. В конце года «котлован» стоил от 26 000 до 32 000 руб/кв.м. Цены же на сдающиеся дома в четвёртом квартале 2006 года были таковы: от 28 000 до 35 000 руб/кв.м. В конце года некоторые объекты в домах «на стадии сдачи» предлагались к продаже по цене 38 000 руб/кв.м.

В Северном жилом массиве  в четвёртом квартале 2006 года цены на квартиры в строящихся «панельных» домах «на стадии котлована» стартовали с отметки 23 000 руб/кв.м. Цены на квартиры в «панельных» домах «на стадии сдачи»  предлагались к продаже в октябре по ценам от  27 000 до 31 000 руб/кв.м. В декабре цена на «сдающуюся панель» доходила до 37 000 руб/кв.м. Квартира в кирпичном доме «на стадии котлована» в октябре стоила 23 000 -  25 000 руб/кв.м, «на стадии сдачи» - 27 000 - 35 000 руб/кв.м. В декабре «котлован» стоил 32 000 - 35 000 руб/кв.м, «сдача» -  35 000 - 37 000 руб/кв.м.

Традиционно отсутствует разница в ценах на «кирпич» и «панель» на Темернике и Чкаловском в домах на начальных стадиях строительства. Минимальная стоимость квартир в этих районах в четвёртом квартале 2006 года установилась на отметке 21 000 руб/кв.м. На стадии окончания строительства минимальная цена «панели» на Темернике и Чкаловском составила 24 000 руб/кв.м. «Кирпич» в этих районах поднялся в цене от 24 000 руб/кв.м в октябре до 27 000 руб/кв.м в декабре. На некоторые объекты в сдающихся домах цена  в конце года доходила до 31 000 - 32 000 руб/кв.м.

В Александровке в октябре 2006 года квартиры «на котловане» предлагались к продаже по ценам 23 000 - 25 000 руб/кв.м. Цены на квартиры в домах «на стадии сдачи» доходили до невиданных раньше «высот» - 30 000 - 35 000 руб/кв.м.

В Нахичевани в четвёртом квартале 2006 года, в отличие от третьего квартала, динамика роста цен на квартиры в «кирпичных» домах на начальной стадии строительства была не то, что не меньше динамики роста цен на квартиры в домах «на стадии сдачи», а даже больше. В первых минимальная цена выросла от октябрьских 27 000 руб/кв.м до 35 000 руб/кв.м к концу года. В сдающихся домах минимальная цена квартир поднялась от 31 000 - 33 000 руб/кв.м в октябре до 41 000 руб/кв.м в середине декабря. Самые дорогие объекты предлагались к продаже в ноябре - декабре 2006 года по цене 47 000 руб/кв.м.

Если проанализировать рост цен на квартиры в строящихся домах в целом в 2006 году, то можно прийти к заключению, что наибольший рост цен в 2006 году пришёлся на Александровку, где началась активная застройка. Удорожание в этом районе в среднем составило 81,25% за год. Новостройки на Чкаловском подорожали на 63,05% и вновь «подобрались» к ценам Темерника. А Темерник в 2006 году несколько снизил темп роста цены - 44,52% за год. Сильно подорожали квартиры в строящихся домах в СЖМ. Средний прирост цены за 2006 год составил 57,62%. При этом рост цен на квартиры в строящихся кирпичных домах в этом районе намного превысил рост цен на квартиры «строящейся панели». Такое же соотношение «кирпича» и «панели» происходило и в ЗЖМ. Но общий рост цен на новостройки на Западном в 2006 году был меньше, чем в СЖМ, и составил 50,18%.

На 60% подорожала Нахичевань. Центр, идя в русле общей тенденции, поднялся в цене в течение 2006 года в среднем на 55,3%. Новостройки в районе Ленина подорожали в 2006 году на 66,4%. Наименьший рост пришёлся на Новое поселение - 44%. Но в этом районе в 2006 году было очень мало возводимых объектов.

В целом по Ростову цены на квартиры в строящихся домах выросли в течение 2006 года на 58,03%. Подобного роста цен, по оценкам экспертов, ростовский рынок недвижимости не видел уже давно.

 Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич