Рынок «вторичного» жилья–2006 – итоги III квартала

В начале третьего квартала 2006 года наблюдалось небольшое оживление спроса на комнаты в «коммунальных» квартирах. Поэтому абсолютно логичным и понятным выглядело постоянное повышение цены на них в течение всего третьего квартала.

Так, к сентябрю 2006 года среднее предложение к продаже комнаты в «коммунальной» квартире установилось на уровне 37 000-38 000 рублей за 1 кв.м жилой площади. В Центре 10-12-метровые комнаты в пятиэтажных домах предлагались к продаже по цене 480 000 - 500 000 рублей. В районе пл. Ленина подобного рода объекты позиционировались по цене 450 000 рублей. РИИЖТ «предлагал к продаже» 12-метровые комнаты в «девятиэтажках» по цене около 500 000 рублей. В СЖМ цена за 1 кв.м комнаты в «коммунальной» квартире варьировалась в достаточно широких пределах: от 33 000 до 43 000 рублей. Комнаты жилой площадью 10,5 - 11 кв.м «выставлялись» по цене 450 000 рублей; 17-метровые от 560 000 до 650 000 рублей в зависимости от места расположения и состояния дома, а также от состояния всей квартиры и, естественно, самой комнаты. На Чкаловском комнаты в «коммунальных» квартирах в пятиэтажных домах предлагались к продаже по ценам, даже иногда большим, чем аналогичные в «девятиэтажках» в СЖМ. Так, среднее предложение комнаты площадью 10,5 кв.м на Чкаловском к началу осени составляло 470 000 рублей.

На этом фоне также постоянно росла цена и в секторе жилья гостиничного типа. Наиболее недорогими представителями этого типа жилья, как обычно, являлись самые малометражные «гостинки» с так называемыми «кухнями-прихожими» в районе ул. Казахской на Чкаловском и в районе ул. Нансена. «Гостинки» с параметрами 13/8/4 (общая площадь / жилая площадь / площадь кухни) в вышеуказанных районах к концу лета ещё можно было купить по цене 550 000 - 600 000 рублей. «Гостинки» в этих же районах с параметрами 18/12/4 были подороже - около 700 000 рублей. Также в районе ул. Казахской за 800 000 - 850 000 рублей можно было приобрести «гостинку» с площадями 23/17/4. Чуть дороже стоили и двухкомнатные «гостинки» с параметрами 24/12+5/4 на Чкаловском и в ЗЖМ - цена на них составляла к концу третьего квартала в среднем около 870 000 рублей. Цена на 12-метровые «гостинки» в районе пл. Ленина в пятиэтажных домах к концу третьего квартала 2006 года также установилась на отметке 870 000 рублей. «Гостинки» с жилой площадью 12 кв.м в многоэтажных домах в ЗЖМ и СЖМ предлагались к продаже по цене 890 000 - 950 000 рублей. Темерник по этому показателю не то, что «дышал в спину» Северному и Западному, а практически двигался с ними, что называется, «нога в ногу». Цена 12-метровой «гостинки» в этом районе варьировалась от 870 000 до 950 000 рублей. Семнадцатиметровые «гостинки» на Темернике вплотную «подошли» к отметке 1 миллион рублей. А аналогичные «гостинки» в СЖМ и ЗЖМ «пробили» этот своего рода «психологический барьер» и позиционировались к продаже по цене до 1 100 000 рублей. И опять, традиционно для Ростова, в результате повышения цен на «гостинки» резко активизировался спрос на них.

Ещё больше вырос спрос на однокомнатные квартиры на фоне снижения предложения. Однокомнатные квартиры в пятиэтажных «хрущёвках» в спальных районах предлагались к продаже по цене 1 050 000 - 1 300 000 рублей. Ощутимой разницы между «панелью» и «кирпичом» опять же не наблюдалось. С увеличением «этажности» выше была и цена. Так, в СЖМ средняя цена однокомнатных квартир в сентябре 2006 года колебалась в пределах от отметки в 1 290 000 рублей в старых «панельных девятиэтажках» до 1 400 000 рублей в кирпичных и «монолитных» домах более поздней постройки. ЗЖМ был подороже: цена однокомнатной квартиры в 9-10-этажном доме «преодолела» уровень 1,5 миллиона рублей. Некоторые объекты предлагались к продаже в начале осени 2006 года по цене 1 600 000 рублей. Цены в Болгарстрое были ещё выше, при этом предложение было очень и очень небольшим. В Центре разброс цен на однокомнатные квартир был поистине фантастическим. Но это легко объясняется тем, что в центральной части города представлены практически все типы и виды квартир, которые существуют в городе вообще, начиная от «малометражек» в старом фонде с частичными удобствами или без оных вообще до самых комфортабельных на сегодняшний в день квартир, построенных по современным технологиям, с новейшими архитектурными и дизайнерскими решениями, с развитой внутренней инфраструктурой здания и прилегающей территории. Поэтому цена за однокомнатную квартиру в Центре к началу осени 2006 года варьировалась в пределах 1 миллиона рублей в домах старого фонда с устаревшими конструкциями и коммуникациями до 4,5 миллионов в самых новых домах с большими площадями и высококачественным ремонтом.

Ощутимо большим в третьем квартале 2006 года было предложение двухкомнатных квартир. В Центре средняя цена в пятиэтажных домах установилась на отметке 2 миллиона рублей. В районе Комсомольской площади и пл. Ленина цена двухкомнатной квартиры в «хрущёвках» к сентябрю 2006 года установилась на отметке в 1,5 миллиона рублей. «Девятиэтажки» - 2 миллиона рублей. На Сельмаше цены установились на уровне от 1 300 000 рублей за двухкомнатную квартиру в пятиэтажных домах до 2 700 000 рублей за «двушку» в современном кирпичном доме. Цены в СЖМ в девятиэтажных «панелях» варьировались от 1 580 000 до 1 700 000 рублей. В кирпичных домах цена была повыше - 1 850 000 рублей. Примерно те же цены на Стройгородке и Болгарстрое.

Летнее поднятие цен на «первичку» в Александровке, по мнению многих аналитиков, спровоцировало поднятие цен и на «вторичное» жильё в этом районе. Так, двухкомнатные квартиры в девяти-десятиэтажных домах в Александровке в сентябре 2006 года предлагались к продаже уже по цене 1 900 000 рублей, т.е. даже дороже, чем аналогичные квартиры в СЖМ. Подешевле Чкаловский - там цена в девятиэтажной «панели» установилась на уровне 1 600 000 рублей. А Темерник продолжал позиционировать себя как равный с СЖМ район. Там двухкомнатные квартиры в десятиэтажных домах предлагались к продаже к началу осени 2006 года по цене от 1 600 000 до 2 000 000 рублей.

Предложение трёхкомнатных квартир в третьем квартале 2006 года превышало спрос. Но при этом цены на них плавно, но верно повышались. В Центре «трёшки» в пятиэтажных домах предлагались к продаже по ценам от 1 550 000 до 1 850 000 рублей, в девятиэтажных «панелях» - 2 700 000 рублей, в «кирпиче» средняя цена установилась на отметке 3 240 000 рублей. Некоторые трёхкомнатные квартиры в новых домах так называемого «премиум-класса» предлагаются к продаже по цене 10-11 миллионов рублей.

В «пятиэтажках» в районе пл. Ленина трёхкомнатные квартиры предлагались к продаже к началу осени по ценам от 1 700 000 до 2 100 000 рублей. Средняя цена для «трёшки» в ЗЖМ в девяти-десятиэтажных домах к сентябрю 2006 года составила 2 000 000 - 2 200 000 рублей. В СЖМ цена в девятиэтажной «панели» доходила до отметки в 2 300 000 рублей. Темерник шёл в том же русле - 1 900 000 - 2 200 000 рублей. На Чкаловском трёхкомнатные квартиры позиционировались по цене от 1,5 миллионов рублей в старых пятиэтажных домах до 2 100 000 рублей в новых десятиэтажных домах.

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич