Рынок новостроек–2006 – итоги III квартала

За первое полугодие 2006 года цены на жилищном рынке Ростова выросли в среднем на 18-22%. Некоторые объекты повысились на 30 и более процентов. Скачок цен на «вторичное жильё» во втором квартале, по мнению многих аналитиков, был спровоцирован ростом цен на новостройки в первом квартале 2006 года. А сокращение предложения «стройвариантов» привело к «перетеканию» большой части потенциальных покупателей на «вторичный» рынок. Спрос практически во всех сегментах рынка жилья заметно превышал предложение. Любой (или, точнее сказать, почти любой) объект недвижимости рано или поздно находил «своего» покупателя. От соотношения цены и качества объекта просто зависела быстрота его реализации.

В начале лета 2006 года многие аналитики ростовского рынка недвижимости высказывали мнение, что большая часть потенциальных покупателей будет привыкать к новым ценам до осени, и спрос несколько «поутихнет». Некоторые прогнозировали даже превышение предложения над спросом, связанное ещё и с периодом летних отпусков.

Но, видимо, ростовский рынок недвижимости привык поражать всех своей парадоксальностью и непредсказуемостью. Летнего спада спроса не было и в помине. Более того, в некоторых секторах рынка он даже увеличился. И всё это происходило на фоне постоянно растущих цен. Если рассуждать о возможных причинах этого явления, то наиболее вероятными представляются две. Во-первых, частые сообщения во всех средствах массовой информации, в том числе в местных газетах и на местном телевидении, о том, что в Москве цены на жилую недвижимость за первую половину 2006 года выросли более чем в 1,5 раза. Причём это была не «утка», а чистая правда. А во-вторых, похоже, что опять «сработал» знаменитый ростовский принцип: «Если цена растёт - значит, надо брать!!!»

В третьем квартале 2006 года постоянный рост цен на квартиры в строящихся домах (1000-2000 руб/кв.м в месяц) привёл к тому, что даже в самых «дешёвых» районах города цена квартиры «на стадии котлована» была не меньше, чем 20000 руб/кв.м. И если в Западном жилом массиве в июне ещё можно было купить «котлован» от 19000 руб/кв.м в домах в районе ул. Каширской, то в конце сентября цены «стартовали» уже с отметки 21000-23000 руб/кв.м. Цены же на сдающиеся дома были таковы: от 26000 руб/кв. м за «панель» на той же Каширской до 33000 руб/кв.м за «кирпич» на Содружества и Ерёменко.

В Северном жилом массиве в июне 2006 года ещё можно было купить «новостройку» на «котловане» из расчёта 19000 руб/кв.м, а в июле цены стартовали с отметки 20000 руб/кв.м. К концу третьего квартала 2006 года минимальная цена на такие объекты установилась на уровне 23000 руб/кв.м. Квартиры в строящихся домах «на стадии сдачи» предлагались к продаже в июле по цене 24000-28000 руб/кв.м в «панели» и 26000-32000 руб/кв.м за «кирпич». В сентябре «панель» стоила 25000-29000 руб/кв.м, «кирпич» - 27000-32000 руб/кв.м.

На Ленина кирпичные дома на так называемой стадии «середины строительства» в течение третьего квартала «взяли» психологическую отметку в 1000 долларов США за 1 кв.м и предлагались к продаже в сентябре 2006 года по цене от 26000 до 30000 руб/кв.м, «на стадии сдачи» - 28000-31000 руб/кв.м.

Продолжился рост цен и в более отдалённых районах города, таких как Темерник и Чкаловский. Причём ощутимой разницы в ценах на «кирпич» и «панель» в этих районах в домах на начальной стадии строительства («котлован») опять не наблюдалось. Минимальная стоимость квартир на Темернике поднялась в цене от июльских 18000 руб/кв.м до 21000 руб/кв.м к концу сентября; на Чкаловском - до 20000 руб/кв.м. На стадии окончания строительства минимальная цена поднялась на Темернике от 20000 руб/кв.м в июле до 22000 руб/кв.м в сентябре; на Чкаловском - даже до 23000 руб/кв.м в некоторых «панельных» домах.

Ощутимый рост цен «продемонстрировала» Александровка. Уже в июле 2006 года квартиры «на котловане» предлагались к продаже по ценам, не менее, чем 20000 руб/кв.м. Дома «на стадии сдачи» продавались в июле по цене 25000 - 28000 руб/кв.м.

В Нахичевани динамика роста цен на квартиры в «кирпичных» домах на начальной стадии строительства в течение третьего квартала 2006 года была намного меньше динамики роста цен на квартиры в домах «на стадии сдачи». Если в первых цена выросла от июльских 25000 руб/кв.м до сентябрьских 26000-27000 руб/кв.м, то в сдающихся домах минимальная цена квартир поднялась от 27000 руб/кв.м в конце июня до 31000 руб/кв.м в середине сентября. Самые дорогие объекты предлагались к продаже в сентябре 2006 года по цене 40000 руб/кв.м.

Самую «вялую» динамику роста цен показал Центр. Но этому есть несколько объяснений. Во-первых, в абсолютном выражении цены подросли примерно так же, как и в других районах. Просто необходимо учитывать тот факт, что изначально уровень цен на «стройвариант» в Центре ощутимо выше, чем во всех остальных районах города. И поэтому при примерно одинаковом росте цен в абсолютном выражении относительный прирост стоимости, выраженный в процентах, объективно меньше, чем в других районах. Во-вторых, в центре города не строится жильё так называемого «эконом-класса», которое по определению является самым дешёвым, а значит, самым ликвидным на сегодняшний день, так как обеспеченность горожан жильём всё ещё оставляет желать лучшего. А на жильё так называемого «премиум-класса», да ещё и в центре города, сразу устанавливается немалая цена по многим объективным и субъективным причинам. Исходя из этого можно сделать вывод, что резкий подъём цен на подобного рода объекты может привести к такой ситуации, что на них в один прекрасный момент просто может не найтись покупателей. Но это отнюдь не означает, что цены на такие объекты вообще не растут. Просто динамика роста гораздо более плавная, чем на квартиры в домах «эконом-класса» в спальных районах.

Если проанализировать спрос на квартиры в строящихся домах, то можно прийти к заключению, что наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры в «кирпиче» и в «панели», а также двухкомнатные квартиры в «панельных» домах. Впрочем, эта закономерность давно установилась на рынке «первичного» жилья Ростова-на-Дону. Объекты данных сегментов рынка являются по определению самыми дешёвыми, а значит, имеют максимальный контингент потенциальных покупателей.

Динамика цен на новостройки в Ростове-на-Дону (в руб. за 1 кв. м)
Район		Январь 2006 г.		Сентябрь 2006 г.
Район		«котлован»	«сдача»	«котлован»	«сдача»
Центр	кирпич	18 000 - 45 000	18 000 - 55 000	21 000 - 45 000	27 000 - 55 000
Центр	панель	-	-	-	-
Новое Поселение	кирпич	20 000 - 22 000	-	25 000 - 27 000	-
Новое Поселение	панель	-	25 000	-	28 000 - 33 000
Нахичевань	кирпич	23 000 - 24 000	25 000 - 30 000	26 000 - 27 000	31 000 - 40 000
Нахичевань	панель	-	-	-	-
Ленина	кирпич	15 000 - 17 000	22 000 - 24 000	22 000 - 27 000	28 000 - 31 000
Ленина	панель	16 000 - 17 000	21 000 - 22 000	-	-
ЗЖМ	кирпич	15 000 - 17 000	18 000 - 25 000	23 000 - 26 000	27 500 - 33 000
ЗЖМ	панель	17 000 - 22 000	19 000 - 25 000	21 000 - 26 000	26 000 - 30 000
СЖМ	кирпич	15 000 - 22 000	19 000 - 25 000	21 000 - 25 000	27 000 - 32 000
СЖМ	панель	16 500 - 22 000	18 000 - 23 000	21 000 - 23 000	25 000 - 29 000
Темерник	кирпич	14 000 - 17 000	20 000	19 000 - 21 000	22 000 - 24 000
Темерник	панель	15 000 - 17 000	18 000-21 000	19 000 - 21 000	22 000 - 25 000
Чкаловский	кирпич	16 000	18 000	19 000 - 21 000	22 000 - 25 000
Чкаловский	панель	15 000	16 000	19 000 - 22 000	23 000 - 26 000
Александровка	кирпич	-	-	23 000 - 26 000	-
Александровка	панель	-	16 000	22 500 - 25 000	-
Источник: Агентство недвижимости «Риэлти»

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-Эксперт»
Нови Станислав Юрьевич