Рынок «вторичного» жилья–2006 – итоги первого полугодия

Рынок жилой недвижимости в России пока мало подчиняется основным экономическим законам, и поэтому попытки аналитиков спрогнозировать его развитие даже в краткосрочной перспективе не всегда позволяют получить успешный результат. Большой спрос, с одной стороны, и очень скромные возможности населения, с другой, не позволяют установиться линейной или хотя бы квазилинейной зависимости между объёмами строящегося в стране жилья, обеспеченностью жильём и приростом цен. Предпринимаемые попытки увязать последний показатель с приростом цен на нефть верны, постольку, поскольку у нас всё делается «через нефть», и всё через неё оценивается. Рост или падение цены на нефть подавляет и заглушает любой другой менее значимый тренд, потому что на нефти зиждется, во-первых, экономика всей страны, а, во-вторых, уровень жизни населения.

В настоящее время уровень обеспеченности населения жильём в целом по России, несмотря на наблюдающуюся в последние годы тенденцию к росту, по-прежнему существенно ниже, чем в развитых странах. Согласно данным Минпромэнерго, в 2005 году общий жилищный фонд нашей страны составлял около 3 млрд. кв. м или чуть больше 20 кв. м на одного жителя. В странах Европы данный показатель как минимум в два раза выше.

Проблема обеспеченности жильём населения г. Ростова-на-Дону также ещё не решена, несмотря на активизацию жилищного строительства в городе в последние годы. Высокий спрос в условиях не самого большого предложения, серьёзная инфляция, падение курса доллара по отношению к рублю, развитие жилищного кредитования - вот те факторы, которые явились акселератором цен на жилую недвижимость в конце 2005 - начале 2006 года.

К весне 2006 года рынок «вторичного» жилья подошёл уже изрядно «разогретый» новым уровнем цен на объекты. Напомню, в декабре 2005 года новые предложения объектов недвижимости к продаже позиционировались уже по «будущим» ценам (продавцы «прощупывали» платежеспособность потенциальных покупателей), в январе-феврале происходила своеобразная адаптация - рынок привыкал к новым ценам, а в марте это уже никого не удивляло и становилось нормой. На растущий спрос «вторичный» рынок отреагировал постепенным увеличением предложения.

На фоне общего весеннего подъёма спроса на недвижимость впервые за период с начала 2005 года началось движение цен в секторе «коммунального» жилья. «Коммуналки» «взяли высоту» в 1 000 долларов США за 1 кв. м жилой площади. При этом в данном сегменте в начале года царила полная неразбериха с ценовой политикой. Помещения с жилой площадью 14 кв. м могли предлагаться к продаже по цене 18 000 долларов США, а с площадью 18 кв. м - по цене 14 000 долларов США. Можно было бы попытаться объяснить подобный «парадокс» разностью качества выставляемых на продажу «коммуналок». Однако такие размышления в отношении комнат в коммунальных квартирах чаще всего оказывается довольно умозрительными, потому как комната в «коммуналке», хорошо это или нет, всегда останется комнатой в «коммуналке». Но, тем не менее, они выполнили функцию своеобразных дрожжей, на которых весной 2006 года поднималось тесто цен ростовского рынка жилья.

Так, рост цен в секторе «коммуналок» подтолкнул вверх и цены на жильё гостиничного типа. Это касается всех сегментов этого сектора малогабаритного жилья. Самые малометражные «гостинки» с 8 кв. м жилой площади и совмещённой кухней-прихожей вплотную подобрались к отметке 20 000 долларов США. Самые «комфортабельные» семнадцатиметровые «гостинки» к марту пробили «психологический барьер» в 30 000 долларов США. В СЖМ и ЗЖМ цены на некоторые объекты с хорошим ремонтом вплотную подошли к цене 1 миллион рублей.

Средняя цена на жильё гостиничного типа с 17-метровой комнатой по состоянию на апрель 2006 года для ЗЖМ находилась в пределах 30 000-32 000 долларов США, на Каменке - в районе 31 000 долларов США, в Стройгородке - около 30 000 долларов США. На Темернике 17-метровая «гостинка» предлагалась к продаже по цене 28 000-29 000 долларов США. В СЖМ за эту цену можно было приобрести только 12-метровую «гостинку».

Увеличение цен на жильё гостиничного типа также протекало в силу таких факторов, как небольшое предложение, а также обретённая «залоговая способность». Некоторые кредитные учреждения в своих ипотечных программах стали рассматривать 17-метровые «гостинки» в качестве объектов залога.

Таким образом, весной 2006 года сложилась ситуация, когда цены на 17-метровые «гостинки» практически догнали, а в некоторых случаях и перегнали цены на однокомнатные квартиры в так называемых «хрущёвских» домах.

В центре однокомнатные квартиры в «хрущёвках» стоили в среднем 1 150 000 рублей, в ЗЖМ - 950 000-970 000 рублей. Примерно те же цены и в СЖМ - 950 000-980 000 рублей. В районе Комсомольской площади, Ленина, РИИЖТ цены пересекли рубеж в 1 миллион рублей. Некоторые объекты в кирпичных домах в районе пл. Ленина предлагались к продаже в апреле 2006 года по цене 1 300 000 рублей. Подешевле объекты на Каменке - 950 000 рублей и в Александровке - 920 000 рублей.

Интересен тот факт, что цены на однокомнатные квартиры в «панели» и в «кирпиче» в пятиэтажках не сильно разнятся. А на Военведе «панель» может даже стоить дороже «кирпича». Для данного района это объясняется тем, что некоторые «панельные» дома там строились по так называемому «московскому проекту». Квартиры в этих домах объективно считаются более комфортабельным жильём по сравнению с обычными квартирами в пятиэтажках.

А в целом данная ситуация может быть объяснима тем, что единственным преимуществом «хрущёвок» на сегодняшний день остаётся лишь их относительная дешевизна по сравнению с более современными домами. И, соответственно, дилемма «кирпич» - «панель» отходит на второй, если не на третий (после местоположения) план.

Однокомнатные квартиры в девятиэтажных домах в центре предлагались к продаже по средней цене 1 300 000 рублей. Нахичевань практически не отставала от центральной части города. В ЗЖМ средняя цена составила 1 050 000 рублей. Подороже СЖМ - цена некоторых предлагаемых к продаже объектов достигала 1 300 000 рублей. В среднем однокомнатные квартиры в «девятиэтажках» в СЖМ стоили 1 150 000 - 1 200 000 рублей. Такими же были цены на Комсомольской площади, в районе Ленина, в Стройгородке и Болгарстрое. Разница в ценах на «кирпич» и «панель» находилась в среднем на уровне 80 000 - 100 000 рублей.

Ещё больше подорожали однокомнатные квартиры в новых домах с большими площадями. Их собственники справедливо рассудили, что новые 44 кв. м в однокомнатном жилье ничуть не хуже старых 46-48 кв. м в двухкомнатном жилье. И в результате этого однокомнатные квартиры в новых домах с улучшенной планировкой и большими площадями стали стоить не меньше двухкомнатных квартир «старого образца».

Ситуацию с дефицитом однокомнатных квартир серьёзно усугубляют два фактора. Во-первых, это самый высокий спрос на вторичном рынке, так как в абсолютном выражении однокомнатная квартира объективно является самым дешёвым комфортабельным жильём, хотя по удельной цене за 1 кв. м она может значительно опережать двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. А, во-вторых, данный сегмент вторичного рынка совсем небольшой по объёму. В типовых проектах прошлых лет однокомнатных квартир было не так и много. В некоторых сериях домов их вообще не было предусмотрено. В других - на этаже располагалось не более одной. По оценкам экспертов, спрос на однокомнатные квартиры на «вторичном» рынке жилья превышает предложение в 2-3 раза.

Логическим ответом на подорожание однокомнатного жилья стало повышение цен во втором квартале 2006 года на двухкомнатные квартиры. В центре с январских 1 200 000 рублей к июню цена за двухкомнатную квартиру в «пятиэтажке» вплотную подошла к отметке 1,5 миллиона рублей. Двухкомнатная квартира в девятиэтажной «панели» «пробила» отметку 1,5 миллиона рублей и установилась на отметке 1 600 000 - 1 700 000 рублей. «Кирпич» и того дороже - 1 800 000 - 1 890 000 рублей. «Двушки» в новых каркасно-монолитных домах с кирпичным наполнением в центральной части города предлагались к продаже по цене свыше 2 миллионов рублей. По мере удаления от центра уменьшается и цена. Средняя цена на двухкомнатную квартиру в ЗЖМ составила по состоянию на июнь 2006 года 1 400 000 - 1 500 000 рублей в зависимости от типа и места нахождения конкретного дома. В СЖМ сопоставимые с ЗЖМ двухкомнатные квартиры немного дороже - до 1 600 000 рублей. В районе пл. Ленина цены на такие квартиры ещё выше - 1 700 000 - 1 900 000 рублей. А вот в «хрущёвках» на Ленина цена за двухкомнатную квартиру 1 300 000 - 1400 000 рублей. На Темернике «двушки» стоят 1 250 000 - 1 300 000 рублей.

Трёхкомнатные квартиры идут в русле доминирующей на рынке тенденции. Они постепенно дорожают вслед за малогабаритным жильём. Диапазон цен необычайно широк. В Центре - от 1,5 миллионов за квартиру в «пятиэтажке» до 3 миллионов за «монолит». Цены на так называемое жильё «премиум-класса» в новых домах в зависимости от места расположения и качества выполненного ремонта могут достигать и 8 - 9 миллионов рублей. Но этот вид жилья стоит несколько особняком и является темой отдельного разговора. Средняя цена для «трёшки» в ЗЖМ в июне составила 1 600 000 - 1 800 000 рублей. В СЖМ цена в кирпичной многоэтажке доходила до 2 200 000 - 2 300 000, а иногда и до 2 500 000 рублей. Примерно те же цены и в районе Ленина. Средняя цена для Темерника по состоянию на июнь 2006 года - 1,5 миллиона рублей. Особо выделяется Болгарстрой. Так, цена за трёхкомнатную квартиру «зашкалила» за отметку 2,5 миллиона рублей.

Таким образом, за первое полугодие 2006 года цены на «вторичном» рынке Ростова выросли в среднем на 18-22%. Некоторые объекты повысились на 30 и более процентов. Скачок цен на «вторичное жильё» во втором квартале, по мнению многих аналитиков, был спровоцирован ростом цен на новостройки в первом квартале 2006 года. А сокращение предложения стройвариантов привело к «перетеканию» большой части потенциальных покупателей на «вторичный» рынок. Спрос заметно превышает предложение. Любой (или почти любой) объект недвижимости рано или поздно находит своего покупателя. От соотношения цены и качества объекта просто зависит быстрота реализации.

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-ЭКСПЕРТ»
Нови Станислав Юрьевич