Рынок новостроек–2006 – итоги первого полугодия

Несмотря на то, что фактор «сезонности» давно перестал быть своеобразным «катализатором» активности для рынка недвижимости Ростова-на-Дону, начало 2006 года показало, что существуют ещё периоды, когда можно достаточно достоверно спрогнозировать развитие рынка. Так, ценовая динамика на рынке недвижимости в период с декабря 2005 года по март 2006 года обладала совершенно определённым характером - она была обусловлена поведением большей массы продавцов. В декабре продавец пробует платежёспособность потенциальных покупателей, несколько завышая цену, затем происходит адаптация, а уже в марте новые цены становятся нормой.

Поэтому начало 2006 года можно охарактеризовать как некоторое снижение спроса при относительно устойчивом уровне предложения.

Ценовым двигателем рынка недвижимости, как всегда, являлись новостройки. В отличие от «вторички», повышение цен на первичном рынке почти всегда демонстрирует скачкообразную динамику. Несмотря на это, оно всё же носит планомерный характер, так как выполняется в соответствии с определённым графиком.

В 2006 году первый скачок цен на новостройки произошёл в силу некоторых объективных причин. Таким образом, был компенсирован рост цен на энергоносители и стройматериалы. Подорожание коснулось, в основном объектов так называемого «эконом-класса» и составило не менее 10%, причём в самых различных стадиях готовности дома - от «котлована» до фактически возведённого здания. В итоге квадратный метр в новостройках подорожал на 2 - 3 тысячи рублей. При этом спрос отреагировал на это традиционно для Ростова, но несколько загадочно с точки зрения общепринятых норм экономики - он повысился.

Что касается «элитных» новостроек, то подобного скачка цен в этом сегменте не отмечено. Это можно объяснить тем, что в этих объектах застройщиком установлено изначально высокая цена.

Динамика цен на новостройки наиболее явно прослеживалась в изменении стоимости предложения квадратного метра в ЗЖМ и СЖМ, что выглядит абсолютно логичным, так как именно эти районы формируют наибольшую долю первичного рынка.

Так, в начале года ещё можно было приобрести кирпичный стройвариант на стадии «котлована» из расчёта 15 тысяч рублей за 1 кв. м. «Панель» продавалась по цене от 16500 руб/кв.м. Более дорогая цена «панели» на стадии начала строительства, по мнению многих аналитиков, обусловлена тем, что «панельные» дома строятся быстрее, чем «кирпичные». И для инвесторов бывает выгоднее «вложить деньги в панель», чем в «кирпич», так как «панельные» вложения «оборачиваются» быстрее.

К марту цена панельного и кирпичного «котлована» практически сравнялась, но только на более высоком уровне цена составила от17000-18000 до 22000-23000 руб/кв.м.

Цена «стройварианта» на уровне сдачи дома в период с января по март также выросла от 19000-23000 руб/кв.м до 21000-27000 руб/кв.м. Некоторые объекты «доросли» до уровня 30000 руб/кв.м.

Таким образом, к примеру, однокомнатная «панель», стоившая на начало года 800-850 тысяч рублей, в марте предлагалась к продаже за 950-1000 тысяч рублей. Появились даже объекты по цене 1100 тысяч рублей. Двухкомнатные квартиры с 950 тысяч поднялись до 1150-1200 тысяч рублей. А трёхкомнатные, стоившие 1200-1300 тысяч рублей, «пробили» отметку в 1,5 миллиона и продолжили движение вверх до уровня 1600-1700 тысяч рублей.

Однокомнатный «кирпич» подорожал от 1000 до 1200 тысяч, двухкомнатный - от 1200 до 1500, а трёхкомнатный - от 1800 до 2300, а то и до 2500 тысяч рублей.

Ещё выше показатели цен на новостройки в Стройгородке. Однако это свидетельствует скорее о конъюнктурном состоянии рынка и отсутствии новых предложений в этом районе, нежели указывает на особое преимущество данного района.

Традиционно дешевле Чкаловский и Темерник. Но даже в этих районах по состоянию на март 2006 года цена составила не менее 16000 рублей за 1 кв.м.

Во втором квартале на рынке новостроек наблюдался некоторый дефицит предложения, который многие связывали с «набирающим силу» федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». «Остатки» постепенно распродаются, а новые варианты не могут быть реализованы из-за отсутствия необходимой разрешительной документации. Кроме того, в связи с тем, что в условиях низкого предложения и постоянно растущей стоимости земли цены поднимаются «как на дрожжах», некоторые застройщики просто приостановили продажи, чтобы выждать некоторое время и затем продать свой товар по другой, более высокой цене. В результате этого предложение наиболее ликвидных объектов - однокомнатных и двухкомнатных стройвариантов в «панели», а также однокомнатных в «кирпиче» по так называемым «ценам спроса» - по состоянию на май-июнь 2006 года было чрезвычайно низким. А так как людям всегда нравилась «вчерашняя» цена, то многие потенциальные покупатели просто-напросто «сошли с дистанции», что привело соотношение спроса и предложения в некое подобие относительного равновесия.

В июне 2006 года обнаружить на рынке предложения новостроек какой-либо объект по цене менее, чем 20000 руб/кв.м стало, мягко говоря, проблематично. А самые дорогие объекты в центре города на стадии сдачи дома «пробили» психологическую отметку в 2000 долларов за 1 кв.м. В Нахичевани объекты в домах на конечной стадии готовности предлагались к продаже по ценам от 27000 руб/кв.м. На Сельмаше «кирпич» стоил на стадии строительства до 25000 руб/кв.м., на стадии сдачи - 28000-32000 руб/кв.м.

На Ленина кирпичные дома на стадии строительства - от 25000 руб/кв.м., на стадии сдачи - 28000-30000 руб/кв.м. «Панель» - от 20000 руб/кв.м на стадии строительства.

Цены на новостройки в Западном жилом массиве стартуют от 19000 руб/кв.м в домах в районе ул. Каширской до 25000 руб/кв. м в районе областной больницы и ул. Содружества за объекты на стадии строительства. Цены же на сдающиеся дома таковы: от 25000 руб/кв. м за «панель» на той же Каширской до 31000 руб/кв.м за «кирпич» на Содружества и Ерёменко.

Северный жилой массив практически движется «нога в ногу» с Западным: цены на «панель» на стадии строительства - 19000-25000 руб/кв.м, на стадии сдачи - 23000-27000 руб/кв.м. «Кирпич» стартует с 19000 руб/кв.м и доходит до 30000 руб/кв.м на сдающиеся дома.

Подешевле цены на Темернике и на Чкаловском. Причём в этих районах ощутимой разницы в ценах на «кирпич» и «панель» не наблюдается. На стадии строительства цена варьируется от 18000 до 23000 руб/кв.м. На стадии сдачи Темерник стоит 20000-25000 руб/кв.м: чуть-чуть до этого уровня не дотягивает Чкаловский - 20000-24000 руб/кв.м.

Таким образом, за первое полугодие 2006 года цены на новостройки выросли в среднем по Ростову на 15-20, а на некоторые объекты и на 30%. Рост цен на стройварианты в первом квартале спровоцировал, по мнению многих, скачок цен на «вторичное жильё» во втором квартале. Теперь же возможна ситуация, когда большая часть потенциальных покупателей будет привыкать к новым ценам до осени, а вот осенью наверняка может произойти очередное поднятие цен.

Первичный рынок утратил присущую ему оперативность продаж. Сейчас большинство строительных организаций заняты тем, что получают всю разрешительную документацию, для того, чтобы «открыть долевые продажи» в соответствии с новым законом. Инвесторам приходится набираться терпения и ждать.

Ситуацию на рынке новостроек ровной не назовёшь. Выбор очень небольшой, цены непомерно высоки, а к осени ожидается очередной их скачок. Как будут решаться проблемы, обладающие таким системным характером, покажет самое ближайшее время.

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-ЭКСПЕРТ»
Нови Станислав Юрьевич