Аналитика недвижимости – информационная основа формирования цивилизованного рынкаРынок недвижимости–2005 – год сложный, но интересный

Аналитика недвижимости – информационная основа формирования цивилизованного рынка

Процессы, происходящие на рынке недвижимости, в последнее время волнуют всё большее число граждан – как частных лиц, озабоченных решением личного квартирного вопроса, так и инвесторов, раздумывающих над вложением средств в те или иные проекты. Понимание того, что недвижимость в нашей стране становится важным финансовым инструментом, привлекающим внимание широких слоёв населения, позволяет разделить лиц, заинтересованных в аналитической информации, на несколько категорий: это агентства недвижимости, оказывающие посреднические и консультационные услуги; частные инвесторы, регулярно наблюдающие за рынком и зарабатывающие на этом; инвестиционные покупатели, заинтересованные в выгодном вложении свободных денег; люди, приобретающие вторую квартиру из расчёта «на будущее» и т. д.

На рынках стандартизованных товаров практически единственным фактором, влияющим на принятие решения, является цена. В сделках же с таким товаром как недвижимость, поведение людей в значительно большей степени подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек и настроений. Часто человек готов заплатить высокую цену за дом в основном потому, что он просто ему понравился. Или, наоборот, отказаться от покупки другого варианта только из-за того, что ему «...что-то не нравится...», причём не всегда можно объяснить, что именно.

Однако, как следует из практики, несмотря на значительное влияние таких своего рода нерациональных факторов, ценообразование на рынке недвижимости всё же подчиняется достаточно устойчивым закономерностям.

Цена любого объекта недвижимости определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все внешние факторы на две основные категории - локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - это местоположение, тип здания, состояние объекта, «начинка», окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на последнем этаже в среднем на 7-10% дешевле аналогичной на среднем этаже, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.

Зная степень влияния на цену локальных факторов, можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учёт локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики - политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объём экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти моменты определяют тот факт, что цены на недвижимость, скажем, в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Санкт-Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже.

Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет ещё одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять и десять и более лет назад; очевидно, что так будет и в будущем. Также как и жильё на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жильё возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как, предположим, постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами, и ощутимые изменения можно наблюдать только через пять-десять лет.

Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Они гораздо быстрее меняются во времени, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако являются общими для всех объектов недвижимости. Например, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъёме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие - чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки.

В отличие от многих других рынков, на рынке недвижимости объём предложения не может быть заметно увеличен при росте цен. Это свойство, называемое неэластичностью предложения, объясняется тем, что для создания новых объектов недвижимости обычно требуется достаточно продолжительное время, исчисляемое месяцами и годами. В этом направлении действует и инерционность поведения продавцов на вторичном рынке, вследствие чего временной промежуток между изменением цен и изменением объёма предложения может достигать 3 - 6 месяцев.

Для целей анализа рынка недвижимости объекты недвижимости необходимо структурировать, т. е. выделить те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: физический статус, назначение, качество, местоположение, размер, вид собственности, юридический статус.

По физическому статусу выделяют 3 группы объектов недвижимости: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения. По назначению - жилые и нежилые объекты.

При дальнейшем выделении однородных групп требуется определить показатели различной степени дифференциации и обобщения. Для этого вся совокупность объектов рынка должна быть разделена на классы (типы) по размеру, качеству, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек необходимо определить степень готовности дома), т. е. должна быть проведена типизация объектов недвижимости.

Разделение объектов жилой недвижимости по размеру производится: для квартир - на основании числа комнат, для домов - по выделению диапазона общей площади объекта (типоразмерам). Разделение по качеству - конструкция дома и комфортность проживания.

Районирование объектов в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству - уменьшение разброса цен в выборке.

Первоначально в обиходе у населения была своя исторически сложившаяся «сетка» - Центр, Западный, Северный, Нахичевань, Военвед, Чкаловский и т. д. Эта градация носила весьма абстрактный характер. Поэтому в риэлторской практике сложилась собственная схема деления города на территориальные районы с обозначением чётких границ между ними.

Разработкам риэлторов предшествовали консультации с различными специалистами: архитекторами, градостроителями, историками. В результате было принято решение: названия районов должны быть привычными для населения, границы по возможности должны совпадать с понятными знаковыми ориентирами (границы административных  и исторических районов, улицы, водоёмы и т. д.).

Город, как живой организм, вынужден постоянно перестраивать все свои ткани и органы в процессе своего развития. И ростовский рынок недвижимости, чутко реагируя на все внешние раздражители, такие как изменения законодательства, инфляция, изменение курса доллара к рублю и другие, тоже требует к себе пристального внимания.

Начиная с этой статьи, мы будем рассказывать о том, что происходит сегодня на ростовском рынке недвижимости, анализируя и прогнозируя тенденции развития рынка, с целью обеспечения необходимой объективной информацией всех тех, кто принимает решения о проведении тех или иных операций на ростовском рынке недвижимости во всех его сегментах.

Управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»,
директор оценочной компании «РИЭЛТИ-ЭКСПЕРТ»
Нови Станислав Юрьевич